Jaarrekening en toelichting

1. Balans per 31 december 2018

Balans per 31-12-2018 (na resultaatbestemming)

Balans per 31-12-2018 (na resultaatbestemming)
ACTIVA Ref. 31-12-2018 31-12-2017
(bedragen x € 1.000)      
       
VASTE ACTIVA      
       
materiële vaste activa 8.1    
onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie   19.574 14.271
       
vastgoedbeleggingen      
DAEB vastgoed in exploitatie 8.2 2.377.761 2.270.302
niet-DAEB vastgoed in exploitatie 8.2 243.689 232.978
onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 8.3 16.895 16.817
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 8.3 53.902 31.333
    2.692.247 2.551.430
       
financiële vaste activa 8.4    
deelnemingen   1 1
latente belastingvordering(en)   30.001 32.527
overige vorderingen   192 206
    30.194 32.734
       
totaal vaste activa   2.742.015 2.598.435
       
VLOTTENDE ACTIVA      
       
voorraden 8.5    
vastgoed bestemd voor de verkoop   492 1.558
overige voorraden   131 230
    623 1.788
       
vorderingen 8.6    
huurdebiteuren   2.126 1.952
vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen   506 829
overige vorderingen   1.043 234
overlopende activa   1.877 2.700
    5.552 5.715
       
liquide middelen 8.7 9 27
       
totaal vlottende activa   6.184 7.530
       
TOTAAL ACTIVA   2.748.199 2.605.965

PASSIVA Ref. 31-12-2018 31-12-2017
(bedragen x € 1.000)      
       
eigen vermogen 8.8    
herwaarderingsreserve   1.557.336 1.446.541
overige reserves   191.727 245.698
    1.749.063 1.692.240
       
voorzieningen 8.9    
voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen   60.808 27.842
voorziening latente belastingverplichting   1.056 0
voorziening reorganisatiekosten   0 276
overige voorzieningen   1.799 1.250
    63.663 29.368
       
langlopende schulden 8.10    
schulden/leningen overheid   14.575 16.227
schulden/leningen kredietinstellingen   824.935 763.176
verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden   16.375 16.504
derivaten   7.217 6.692
financiele leaseverplichtingen   2.691 2.732
overige schulden   351 181
    866.144 805.512
       
kortlopende schulden 8.11    
schulden aan kredietinstellingen   25.738 34.450
schulden aan overheid   1.654 1.903
schulden aan leveranciers   9.460 8.417
belastingen en premies sociale verzekeringen   6.714 7.589
overlopende passiva   25.764 26.486
    69.329 78.845
       
TOTAAL PASSIVA    2.748.199   2.605.965 

2. Functionele winst- en verliesrekening over 2018

(bedragen x € 1.000) ref. 2018 2017
huuropbrengsten   170.470 171.676
opbrengsten servicecontracten   7.704 8.187
lasten servicecontracten   ‑7.610 ‑8.401
overheidsbijdragen   4 7
lasten verhuur en beheeractiviteiten   ‑16.871 ‑17.537
lasten onderhoudsactiviteiten   ‑54.844 ‑50.268
overige directe operationele lasten exploitatie bezit   ‑31.565 ‑26.068
netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 9.1 67.288 77.596
       
omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 107
lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 0
netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 9.2 0 107
       
verkoopopbrengst vastgoedportefeuille   10.855 10.634
toegerekende organisatiekosten   ‑412 ‑457
boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille   ‑8.152 ‑8.818
netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 9.3 2.291 1.359
       
overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille   ‑73.634 ‑35.681
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille   104.677 ‑2.659
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden   206 52
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop   ‑511 ‑1.591
waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.4 30.739 ‑39.879
       
opbrengst overige activiteiten   499 485
kosten overige activiteiten   0 ‑32
netto resultaat overige activiteiten 9.5 499 453
       
overige organisatiekosten 9.6 ‑5.993 ‑5.374
       
leefbaarheid 9.7 ‑3.820 ‑3.750
       
waardeveranderingen van financiële vaste activa, effecten en derivaten   ‑539 1.131
andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten   35 52
rentelasten en soortgelijke kosten   ‑30.095 ‑29.289
saldo financiële baten en lasten 9.8 ‑30.599 ‑28.106
       
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN   60.404 2.406
       
belastingen 9.9 ‑3.582 1.662
aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen waarin wordt deelgenomen 9.10 0 0
       
RESULTAAT NA BELASTINGEN   56.822 4.068

3. Kasstroomoverzicht 2018

(bedragen x € 1.000) 2018 2017
     
Operationele activiteiten    
     
Ontvangsten:    
Huren 170.895 170.382
Vergoedingen 8.575 8.669
Overige bedrijfsontvangsten 752 493
Renteontvangsten 0 2
Saldo ingaande kasstromen 180.222 179.546
     
Uitgaven:    
Erfpacht 36 36
Personeelsuitgaven 25.006 25.858
Onderhoudsuitgaven 46.328 41.799
Overige bedrijfsuitgaven 33.023 34.031
Rente uitgaven 30.417 33.202
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 1.843 133
Verhuurdersheffing 15.353 13.284
Leefbaarheid externe uitgaven niet investering gebonden 1.014 1.181
Vennootschapsbelasting ‑4 ‑4
Saldo uitgaande kasstromen 153.016 149.520
Kasstroom uit operationele activiteiten 27.206 30.026
     
(Des)investeringsactiviteiten    
     
MVA ingaande kasstroom    
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 8.793 9.278
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode 1.889 1.851
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 163 434
Verkoopontvangsten grond 352 206
(Des)Investeringsontvangsten overig 398 1.213
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 11.595 12.982
     
MVA uitgaande kasstroom    
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 18.401 24.018
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 55.224 17.142
Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 988 1.713
Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 1.343 921
Aankoop grond 0 0
Investeringen overig 14.001 8.730
Externe kosten bij verkoop 210 215
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 90.167 52.739
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA ‑78.572 ‑39.757
     
FVA    
Ontvangsten verbindingen 340 0
Uitgaven verbindingen 35 251
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 305 ‑251
     
Kasstroom uit (des)investeringen ‑78.267 ‑40.008

Financieringsactiviteiten 2018 2017
     
Ingaand    
Nieuwe door WSW geborgde leningen 100.000 45.000
     
Uitgaand    
Aflossing door WSW geborgde leningen 52.506 35.235
Aflossing niet door WSW geborgde leningen Daeb-investeringen 2.120 0
Aflossing niet door WSW geborgde leningen niet-Daeb-investeringen 0 0
     
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 45.374 9.765
     
Mutatie liquide middelen ‑5.687 ‑217
Wijziging kortgeldmutaties 5.669 0
     
Liquide middelen per 1-1 27 244
Liquide middelen per 31-12 9 27

4. Algemene toelichting

Algemeen

Woningcorporatie Stichting Lefier (hierna: ‘Lefier’) is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. De statutaire vestigingsplaats is gemeente Midden-Groningen (per 1 januari 2018 als fusie ontstaan uit de gemeenten Hoogezand-Sappemeer, Slochteren en Menterwolde). Het actieve werkgebied bestaat uit de zeven gemeenten: Borger-Odoorn, Emmen, Groningen, Haren (per 1 januari 2019 opgegaan in gemeente Groningen),  Midden-Groningen, Stadskanaal en Ten Boer (per 1 januari 2019 opgegaan in gemeente Groningen). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de (sociale) huursector. Zij heeft specifieke toelating in de regio Noord-Nederland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.

Vestigingsadres, rechtsvorm en inschrijfnummer handelsregister

De statutaire vestigingsplaats is Hoogezand. Lefier is feitelijke gevestigd op Hooggoorns 16, Postbus 2102 CC te Emmen. Lefier is ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 02028826.

Groepsverhoudingen

Lefier functioneert als hoofd van een groep. Lefier stelt echter geen geconsolideerde jaarrekening op, aangezien Lefier geen materieel belang heeft in deelnemingen. De enige deelneming die Lefier per 31-12-2018 heeft, is Lefier Holding B.V. (100%), welke op haar beurt enkel 50% eigenaar is van Vierwaarde B.V.

Gezien het niet-materiële belang in deze deelneming is geen geconsolideerde jaarrekening opgesteld, maar is de waardering van deze deelneming opgenomen onder de activapost ‘Vorderingen op groepsmaatschappijen'.

Stelselwijzigingen

In de jaarrekening 2018 is geen sprake van stelselwijzigingen.

Schattingswijzigingen

In de jaarrekening 2018 is geen sprake van schattingswijzigingen.

Presentatiewijzigingen

In 2018 zijn geen presentatiewijzigingen doorgevoerd.

Oordelen en schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Lefier zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde. Dit betreft de volgende deelnemingen:
 

  Consolidatie Belang Vestigingsplaats KvK-nr
Lefier Holding B.V. deelneming gewaardeerd op netto vermogenswaarde 100% Midden-Groningen 02091641
Vierwaarde B.V. deelneming gewaardeerd op netto vermogenswaarde 50% Groningen 02097998
Woningnet B.V. overige deelnemingen gewaardeerd op kostprijs 0,02% Utrecht 30171204

Verbonden partijen

Als verbonden partij worden alle rechtspersonen aangemerkt waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Lefier en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

Toelichting op het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op  de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

Effecten aardbevingsrisico op waardering

Lefier heeft woningen in een gebied waar aardbevingen optreden. Dit heeft nu en in de toekomst effect op onder meer bedrijfsvoering en risico’s en daarmee de jaarrekening.

In dit hoofdstuk gaan wij in op de effecten van aardbevingen voor Lefier. Allereerst wordt ingegaan op de risico’s en de beheersing daarvan waarna wordt aangegeven om welk vastgoed het gaat. Vervolgens wordt ingegaan op de reeds ontstane schade en de afhandeling hiervan, de waarde en waarderingseffecten, en de activiteiten op het gebied van versterken en verduurzamen. Tot slot wordt ingegaan op de gevolgen voor de jaarrekening.

1. Risico’s en risicobeheersing

Door de ligging van het vastgoed wordt Lefier geconfronteerd met diverse belangrijke risico’s ten aanzien van de waardering van het vastgoed en de toekomstige bedrijfsvoering als gevolg van de aardbevingen.

De risico’s kunnen als volgt worden geduid:

Vastgoed

  • Risico op afnemende leegwaarde en/of vertraagde verkopen door verandering van het sentiment in de markt ten aanzien van de bewoonbaarheid van de omgeving. Dit in aanvulling op de demografische ontwikkelingen in de regio (waarde schade);
  • Risico op de lagere kasstroom door leegstand vanwege onverhuurbaarheid en/of afnemende vraag en/of (bijvoorbeeld door onzekerheid over versterking) vertraagde oplevering van nieuwbouwprojecten en daardoor latere start van huurinkomsten (exploitatieschade);
  • Risico van directe fysieke schade aan het vastgoed (herstelschade);
  • Risico van verplichtingen tot versterking van het bezit om deze aardbevingsbestendig te maken, dit in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen (versterkingsschade);
  • Risico van hogere bouwkosten voor nieuwbouwprojecten waar geen extra baten tegen over staan omdat deze aardbevingsbestendig moeten worden gebouwd (bouwschade).

Bedrijfsvoering

  • Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in de contacten met huurders, belanghebbenden, overhead en projectontwikkeling;
  • Risico van aansprakelijkheid voor kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg van aardbevingsschade en/of het verliezen van de huurwoningen;
  • Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of moeten voorzien in noodvoorzieningen zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders;
  • Risico van extra financieringskosten doordat reparatie van schades c.q. inspanningen om schades te behandelen en/of te beperken eerder gemaakt moeten worden dan vergoeding (huuropbrengsten en/of externe financiering) wordt ontvangen.

Over de risico’s is ook overleg gevoerd met de Autoriteit Wonen en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De autoriteit en het WSW volgen de ontwikkelingen in het aardbevingsgebied. Lefier informeert beide partijen over de gevolgen voor haar portefeuilleplan.

De exploitanten van het gaswinningsgebied zijn wettelijk verplicht de schade en de kosten van het voorkomen van schade als gevolg van gaswinning te vergoeden (artikel 6:177 lid 1 en lid 4 BW, artikel 6:174 BW lid 3 BW en/of artikel 6:612 BW in combinatie met artikel 6:96 lid 1 en lid 2 onder a en b BW). Lefier gaat er vanuit dat alle kosten betreffende aardbevingen door de exploitanten vergoed worden en dwingt dit desnoods via gerechtelijke stappen af.

2. Vastgoedbezit in aardbevingsgebied

Lefier heeft bezit in het gebied waar aardbevingen optreden.

    (bedragen x € 1.000) (bedragen x € 1.000)
Aardbevingsgebied Aantal vhe Marktwaarde Woz waarde
Groningen 11.822 962.705 1.035.308
Midden-Groningen 4.781 349.710 542.418

Bedragen en aantallen zijn per 31-12-2018.

Het vastgoed is als volgt verdeeld over de diverse gemeenten en risicogebieden:

  • Alle  woningen (4.781 verhuureenheden) in de voormalige gemeenten Hoogezand-Sappemeer en Slochteren (per 1 januari 2018: gemeente Midden Groningen) zijn gebouwd boven het gasveld. Hier zijn veel schademeldingen. Deze woningen hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van € 350 miljoen en een WOZ waarde van € 542 miljoen.
  • Alle woningen in de wijken Beijum, Lewenborg  en Oosterhoogebrug (1.468 verhuureenheden) zijn gebouwd bovenop het gasveld. Hier zijn veel schademeldingen. Deze woningen hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van € 171 miljoen en een WOZ waarde van € 163 miljoen.
  • De Korrewegwijk (2.651 verhuureenheden) is niet gebouwd op het gasveld, maar hier zijn wel veel schademeldingen. Deze woningen hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van € 251 miljoen en een WOZ waarde van € 273 miljoen.
  • De andere wijken in de stad Groningen zijn niet gebouwd op het gasveld en hier zijn de schades meer incidenteel. Deze woongelegenheden hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van € 540 miljoen en een WOZ waarde van € 599 miljoen.

Vastgoedeigenaren in de provincie Groningen, in het bijzonder Oost Groningen en in gedeelten van de stad Groningen worden geconfronteerd met mogelijke schade aan het vastgoed als gevolg van aardbevingen veroorzaakt door de gaswinning door de NAM.

3. Schade aan onroerend goed

A. Herstelschade

Er is een schadeprocedure voor fysieke schade aan vastgoed vastgesteld samen met de NAM/CVW. Herstel- en versterkingsschade worden door Lefier zelf afgehandeld en Lefier krijgt hiervoor een marktconforme vergoeding. In onderstaande tabel zijn het aantal schademeldingen en de ontvangen vergoeding opgenomen.

Aantal schademeldingen 2014 2015 2016 2017 2018
Totaal aantal schademeldingen 18 874 643 281 132
- waarvan geaccepteerd 8 642 442 87 86
- nog in behandeling/te behandelen 0 40 29 148 46
Ontvangen vergoeding (bedragen x € 1.000) 29 1.402 579 120 446

Naast de aantallen in bovenstaande tabel zijn in 2018 61 penanten aan woningen in Midden Groningen als aardbevingsschade gemeld.  Deze is erkend en er is een vergoeding van € 377.000 ontvangen.

Sinds maart 2018 worden schademeldingen beoordeeld door de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG). In de 12 maanden daarvoor heeft de beoordeling van schades stilgelegen. Hierdoor is een achterstand ontstaan in de verwerking.

B. Effecten van aardbevingen op de waarde en waardering van woningen (waarde schade)

Aardbevingen kunnen een effect hebben op de waarde en daarmee de vastgoedwaardering van Lefier. Dit kan effect hebben op de waardering in de jaarrekening en raakt zowel de marktwaarde in verhuurde staat als de beleidswaarde welke daarvan is afgeleid.

Het effect van aardbevingen is onderdeel van de vastgoedwaardering op basis van de marktwaarde verhuurde staat zoals deze is opgenomen in de balans van Lefier. Hierbij zijn zowel de verwachte kasstromen als de gehanteerde parameters met de huidige kennis en verwachtingen ingeschat. Gezien de aard en complexiteit van de problematiek geldt hier een onzekerheid.

 De rechtbank in Assen heeft in 2015 uitspraak gedaan waardoor waardedaling van onroerend goed als gevolg van aardbevingen aangemerkt kan worden als schade en daarmee in aanmerking komt voor een vergoeding door de exploitant, de NAM. De inhoud van dit vonnis is in januari 2018 overgenomen door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Lefier wordt hiermee toegelaten tot een schadestaatprocedure waarin de omvang van de schade dient te worden vastgesteld.

 De uitkomst van de schadestaat procedure is, als het gaat om de omvang van de waardedaling, nog onzeker. Enige richting kan worden verkregen vanuit de in 2016 door de Nationaal Coördinator Groningen georganiseerde Critical Review. In deze review wordt aangegeven dat de waardevermindering zich waarschijnlijk beweegt tussen 2% en 4% van de leegwaarde van een woning in het aardbevingsgebied.

 De minister van Economische Zaken en Klimaat (EZK) heeft in 2018 een commissie ingesteld (commissie Hammerstein) die tot taak heeft een model te selecteren op basis waarvan een schaderegeling in het publieke domein vorm kan krijgen. De corporaties (welke in C14 zijn verenigd) zijn door deze commissie gehoord. Het conceptrapport van de commissie is begin 2019 verschenen. Dit laat op basis van het voorkeursmodel van de commissie een waardevermindering zien die in de buurt ligt van de uitkomsten van de Critical Review.

Voor DAEB vastgoed gewaardeerd op basis van beleidswaarde zoals opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening, is het effect slechts beperkt waarneembaar, omdat dit vastgoed gewaardeerd is op een door de AW en WSW voorgeschreven model. Voor de daarbij gehanteerde uitgangsposities wordt verwezen naar toelichting par. 5.4 (waarderingsgrondslagen) en par. 8.2 (toelichting op de balans) zoals opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. Het effect van afnemende verhuurbaarheid in de toekomst c.q. dalende restwaarde aan einde levensduur door aardbevingsschade is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen.

C. Versterken, verduurzamen en eisen nieuwbouw (versterkingsschade / bouwschade)

Lopende- en in planning zijnde nieuwbouwprojecten in ons totale werkgebied Groningen en Hoogezand-Sappemeer zijn getoetst aan de vigerende praktijkrichtlijn voor aardbevingsbesteding bouwen (NPR). Daar waar nodig zijn bij bouwprojecten direct aanpassingen aangebracht in overleg met NAM/CVW. De meerkosten worden geclaimd bij de NAM, zijn onderdeel van de projectbegrotingen en worden (discussies over onderdelen daargelaten) door de NAM vergoed. In de planvorming van de overige nieuwbouwprojecten zijn de eisen van de vigerende NPR toegepast en de kosten hiervoor geraamd. Meerkosten worden ingediend bij de NAM. Dit geldt ook voor de kosten die verband houden met vertraging in de planvorming en/of realisatie als gevolg van onzekerheden ten aanzien van de noodzaak tot versterken.

In het voorjaar van 2018 nam het kabinet een besluit ten aanzien van de toekomst van de gaswinning in Nederland. De afbouw hiervan zou versneld worden uitgevoerd en de verwachting van het kabinet was dat dit al snel tot verbeteringen in de seismische veiligheid zouden leiden. Dat heeft de minister van EZK ertoe aangezet om advies in te winnen bij de Mijnraad (met sub-vragen aan TNO, Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) en een hooglerarenpanel) voor de toekomst van de versterking.

 Medio 2018 is een rapport verschenen van de mijnraad waarin de contouren worden aangegeven voor de uit te voeren versterkingen voor het bestaand bezit. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen met een verhoogd risico en een licht verhoogd risico. In onderstaande tabel is het actuele inzicht weergegeven. Naast de woningen met een verhoogd risico heeft Lefier tot nu toe 14 woningen versterkt en 2 woningen in het bevingsgebied verkocht aan de Nationaal Coördinator Groningen.

Overzicht risicokwalificatie door NCG van woningen Lefier (datum: 31 december 2018):

Plaats P50 (verhoogd) P90 (licht verhoogd) Verstevigd Koop/sloop Zorgobjecten met verhoogd risico Totaal
HOOGEZAND   107       107
OVERSCHILD       2   2
SAPPEMEER   3       3
SCHILDWOLDE 34 8       42
SIDDEBUREN   5 4   2 11
SLOCHTEREN   2       2
STEENDAM 2 2       4
TJUCHEM 4         4
WOUDBLOEM     10     10
GRONINGEN   30       30
Totaal 40 157 14 2 2 215

NB: de zorgobjecten Siddeburen betreffen Siertsheerd en De Deel (bij Siertsheerd horen meer verhuureenheden door een definitiekwestie)

Daarnaast worden op basis van een oud inspectieplan nog 70 woningen met een normaal risicoprofiel (geen verhoogd risico) geïnspecteerd. Deze staan dus niet in de tabel hierboven. Deze woningen worden conform het nieuwe Plan van Aanpak opnieuw beoordeeld naar de NPR 2018. De mijnraad adviseert om de groep gebouwen met een verhoogd en een licht verhoogd risicoprofiel aan te houden als afbakening van de versterkingsopgave.

Bij de genoemde aantallen moet worden opgemerkt dat deze het resultaat zijn van toepassing door de mijnraad en NCG van een statistisch model. Dit leidt in de praktijk tot vragen en mogelijke aanpassingen in de verdere besluitvorming. Het model is (nog) niet geschikt om uitspraken te doen of een pand veilig of onveilig is, maar kan wel gebruikt worden om een uitspraak te doen over de kans dat een gebouw wel of niet aan de norm voldoet. Daarom moeten gebouwen ter plekke worden opgenomen om te controleren of in het model de juiste gebouweigenschappen zijn toegekend. Experts moeten vervolgens beoordelen of een gebouw voldoet aan de normen qua veiligheid en of er al dan niet versterkingsmaatregelen nodig zijn.

4. Overheadkosten

Naast kosten verbonden aan schades maakt Lefier ook andere kosten verbonden aan aardbevingen. Dit betreft met name in- en externe overleguren en de kosten van externe adviseurs. In 2017 hebben de gezamenlijke corporaties in het aardbevingsgebied een akkoord bereikt over de vergoeding van overheadkosten voor de periode 2014-2019. Deze vergoeding dekt niet alle kosten. De corporaties hebben besloten vanuit de bijdrage van de NAM allereerst de in het kader van de aardbevingsproblematiek voor het collectief gemaakte externe kosten te vergoeden aan de individuele corporaties. Voor de periode tot en met 2018 bedragen deze voor Lefier € 433.000. Het restant van de vordering tot en met 2017 (€ 194.000) is in 2018 afgeboekt. Hierbij is rekening gehouden met de verwachte kosten voor 2019.

5. Gevolgen voor de jaarrekening

Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan in beperkte mate onzekerheden ten aanzien van de vastgoedwaardering per 31 december 2018. Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de PRA bouwen, het ontbreken van voldoende referentie-transacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde waardering) en de lopende gesprekken en procedures met de NCG, NAM en overige stakeholders zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen.

Lefier heeft tevens beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbevingsschade (waaronder het verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schadeherstel en -beperking en de extra kosten in haar bedrijfsvoering versus de te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. Naar de mening van het bestuur, met de kennis ten tijde van het opmaken van de jaarrekening is er geen aanleiding om te veronderstellen dat Lefier hier niet toe in staat zou zijn. Een mogelijke lagere vastgoedwaardering heeft geen effect op de leningsvoorwaarden, de financiering is geborgd bij het WSW, waarbij per balansdatum aan de criteria van het WSW (zijnde Interest-Coverage-Ratio, Debt-Service-Coverage-Ratio en Loan-to-Value) wordt voldaan. Deze situatie leidt niet tot directe opeisbaarheid van de financiering. Lefier schat het risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment als laag in.

Gescheiden verantwoording DAEB/ niet-DAEB

Stichting Lefier heeft de gescheiden verantwoording DAEB/ niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening. De niet-DAEB activiteiten van stichting Lefier zien toe op:

  • Het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren; zijnde vrije sector huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, met als doel het behaalde rendement bij te laten dragen in het realiseren van de portefeuille strategie van de DAEB tak.
  • Het verhuren van bedrijfs onroerend goed (BOG); zijnde winkels en kantoren.
  • Het verhuren van parkeergelegenheden.
  • Grondposities die binnen een termijn van 5 jaren geen bestemming sociale woningbouw hebben.

Om tot een gescheiden balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzichten te komen, worden een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal toe te rekenen posten worden in overeenstemming met het dd. 14 december 2017 goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de DAEB-, dan wel aan de niet-DAEB activiteiten toegerekend. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzichten wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn onderstaand nader toegelicht:
 

1. Directe scheiding op VHE-niveau        
         
Balans Winst-en-verliesrekening     Kasstromen
vastgoedbeleggingen huuropbrengsten     huurontvangsten
voorraden opbrengsten servicecontracten     vergoedingen
voorziening onrendabele investeringen verkoopopbrengsten en -lasten      
overige voorzieningen        
         
2. Gescheiden op basis van borging achterliggende financiering óf aard activiteit        
         
Balans Winst-en-verliesrekening     Kasstromen
schulden/leningen overheid financiële baten - en lasten     renteontvangsten
schulden/leningen kredietinstellingen leefbaarheid     renteuitgaven
interne lening       financieringskasstromen
derivaten       leefbaarheid
         
3. Toerekening op complexnivau en gescheiden op basis van relatieve verdeling eenheden in complex        
         
Balans Winst-en-verliesrekening     Kasstromen
- lasten servicecontracten     lasten servicecontracten
  lasten onderhoudsactiviteiten     lasten onderhoudsactiviteiten
  overige directe exploitatielasten     overige directe exploitatielasten

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva

5.1 Algemeen

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2017, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2017, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (herzien 2018) en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ('WNT').

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings­prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

5.2 Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. 

5.3 Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Bedrijfsgebouwen en terreinen worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs plus bijkomende kosten of vervaardigingsprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Er wordt rekening gehouden met de bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Overige vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Lefier beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Een bijzonder-waardeverminderingsverlies wordt direct als last verwerkt in de winst-en-verliesrekening onder gelijktijdige verlaging van de boekwaarde van het betreffende actief. De kosten van groot onderhoud worden verantwoord in de winst- en verliesrekening wanneer deze zich voordoen en indien deze niet levensduurverlengend zijn

5.4 Vastgoedbeleggingen

Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Toerekening van rente vindt plaats in overeenstemming met paragraaf 6.3. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verwerking van groot onderhoud
Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud en herstelkosten aan de bedrijfsgebouwen is geen voorziening voor groot onderhoud gevormd.

Lefier verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Typering

DAEB vastgoed omvat woningen, maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed in exploitatie die volgens het op 14 december 2017 definitief goedgekeurde scheidingsvoorstel van Lefier als DAEB vastgoed classificeerden. Hierbij is rekening gehouden met mutaties in de DAEB portefeuille sinds die datum.

Over het algemeen zijn dit woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, woningen boven de huurtoeslaggrens waarvan Lefier voornemens is  om deze in de toekomst als DAEB vastgoed te verhuren en maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners.

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten welke niet voldoen aan het criterium van het DAEB vastgoed.

Kwalificatie
Lefier richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat beleidskeuzes rondom het vastgoed primair worden gemaakt met in achtneming van haar taak als sociale huisvester. Daarnaast worden investeringsbeslissingen mede genomen op basis van een analyse van het financiële rendement. Een beperkt deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop. Basis voor de waardering is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, met in achtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.

Het beleid van Lefier is er op gericht de vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling.

Waarderingsgrondslag
Lefier waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018’). Lefier past voor het volledige bezit de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe.

Complexindeling
Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op waarderinsgscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Lefier maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode
De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

  • De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele rechten en verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
  • De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
  • Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijscategorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
  • Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar  de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur dan wel de lagere maximale huur (WWS) geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.

Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Dit geldt met uitzondering van studentenhuisvesting, hier wordt standaard uitgegaan van het scenario doorexploiteren vanwege het ontbreken van een courante “kopersmarkt”.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

  • Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten;
  • Loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten;
  • Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten;
  • Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Lefier heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. Onder toepassing van de full-versie heeft Lefier de voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek afwijkende standpunten ingenomen, rekening houdend met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen Lefier opereert.

Waarderingsmethode DAEB en niet-Daeb vastgoed in exploitatie  
gehanteerde vrijheidsgraden nadere toelichting
leegwaarde vaststelling middels Calcasa
leegwaardestijging vaststelling door taxateur op wijkniveau
disconteringsvoet risico-inschatting door assetmanager en taxateur op complexniveau
mutatie- en verkoopkans historie gecorrigeerd voor actualiteit i.o.v. taxateur
onderhoud VEX-type

De invulling van deze vrijheidsgraden is door de externe taxateur beoordeeld op aannemelijkheid en betrokken in de full taxaties.

Gehanteerde werkwijze taxaties

Jaarlijks wordt de waardering van 1/3 deel van de woningportefeuille vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. De overige 2/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie worden door middel van een aannemelijkheidsverklaring vastgesteld. Bij BOG/MOG en parkeren is sprake van een volledige validatie door externe taxateurs.

Mutatie marktwaarde in verhuurde staat

Mutaties in de reële waarde van vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Herwaardering

De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering).

Bepaling beleidswaarde

Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in voorgaande jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden m.i.v. het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. In het bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing opgenomen.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Lefier en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Lefier. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

  1. Enkel uitgaan van het door exploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.
  2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Lefier hanteert in haar beleid een generieke korting van 28,5% en opslagen voor de marktaantrekkelijkheid van de woning en afslagen voor die woningen die qua duur-zaamheid een hogere energie-index hebben (en daarmee hogere energielasten voor onze huurders, via afslagen willen we dit  gedeeltelijk compenseren).
  3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten. De componenten instandhoudingsonderhoud en mutatie-onderhoud zijn vervangen door een nominale eigen onderhoudsnorm. Lefier hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde:

Omschrijving segment woningenportefeuille Beleidsnorm onderhoud
(normbedragen per woning x € 1)  
   
sociale huurwoningen/ Midden-Groningen 1.600
te liberaliseren woningen/ vrije sector woningen 700
studentenhuisvesting 800

4.    Inrekening van toekomstige lasten verhuur- en beheeractiviteiten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. In de norm is rekening gehouden met een 10% besparing in  de lasten verhuur en beheeractiviteiten. Een
beleidsdoelstelling die door Bestuur is geformaliseerd in het Financieel Beleidsplan.

Omschrijving segment woningenportefeuille Verhuur en beheer *Overige exploitatielasten Beleidsnorm beheer
(normbedragen per woning x € 1,-)      
  (a.) (b.) (a. + b.)
sociale huurwoningen/ Midden-Groningen 500 450 950
te liberaliseren woningen/ vrije sector woningen 500 850 1.350
studentenhuisvesting 500 275 775
* zonder verhuurderheffing en saneringssteun      

De beleidswaarde van intramuraal vastgoed en de niet-woongelegenheden is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten. Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten verhuur en beheeractiviteiten) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151. Lefier heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde.

Tijdens de bouw wordt rente toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

De aannames gedaan bij de financiële impact van feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Lefier verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de actuele waarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Lefier onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

Als financieringstransactie kwalificeren:

  • Verkopen waarbij Lefier het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment;
  • Verkopen waarbij Lefier een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur;
  • Verkopen waarbij Lefier een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Verkopen onder voorwaarden die niet als financieringstransactie kwalificeren zijn verkooptransacties.

De als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

  • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:
    • Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies;
    • Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;
  • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). 
  • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waarde mutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Indien de terugkoop gerealiseerd is vindt verwerking afhankelijk van de beleidsdoelstelling plaats:

  • Indien het beleidsvoornemen bestaat om de woning te verkopen zal verantwoording plaatsvinden onder de voorraden. Waardering vindt plaats tegen de waarde waarop de woning is teruggekocht;
  • Indien de woning een “verhuur-bestemming” krijgt wordt deze woning opgenomen onder het vastgoed in exploitatie. Waardering vindt plaats op basis van de marktwaarde in verhuurde staat volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde;
  • Bij gelijkblijvende bestemming blijft classificatie onder verkopen onder voorwaarden van toepassing. Waardering vindt plaats tegen de waarde waartegen terugkoop heeft plaatsgevonden.

5.5 Financiële vaste activa

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.

Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woningcorporatie Lefier in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen.

De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

Andere deelnemingen
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening.

Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de in deze jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande dat latente belastingvorderingen alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst zal zijn waarmee de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd.

De berekening van de latente belastingvordering geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover deze per balansdatum al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet betreft 2,45% (2017: 2,60%).

Overige vorderingen
Gewaardeerde optiepremie vanuit contract met extendible lening als gevolg van toepassing Richtlijn 290: Financiële instrumenten. De optiepremie wordt lineair geamortiseerd over de looptijd van het contract.

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Lefier op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Lefier de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.

Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

5.6 Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, alsmede de in overeenstemming met paragraaf 6.3 toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Voorraden
De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs bestaat uit alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging alsmede de gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, de onderhoudsafdeling en interne logistiek. 

De lagere opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.7 Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde.

Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

5.8 Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

5.9 Eigen vermogen

Herwaarderingsreserve

Een herwaarderingsreserve wordt gevorm voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs zonder rekening te houden met afschrijving of bijzondere waardevermindering. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevorm voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht (en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd) is verwerking van de daaropvolgende realisatie niet ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

5.10 Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven (verwachte stichtingskosten) minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten (verwachte marktwaarde verhuurde staat).

Voorziening latente belastingverplichtingen
Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Lefier in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. In het geval het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende actief of passief geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur plaats zal vinden, wordt rekening gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde.

Voorziening reorganisatiekosten
Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarvoor reeds in het verslagjaar planvorming en interne communicatie met betrokkenen heeft plaatsgevonden.

Voorziening deelnemingen
De voorziening deelnemingen is gevormd voor de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde van deelneming volgens de vermogensmutatiemethode nihil of negatief is geworden en Lefier instaat voor de schulden van deze vennootschap respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze vennootschap tot betaling van haar schulden in staat te stellen.

Overige voorzieningen
De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. De stichting onderkent de volgende overige voorzieningen:

  • Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is 2,45 % (2017 2,60 %) gehanteerd.
  • Voorziening garantiestelling. Deze voorziening dient ter dekking van mogelijke aanspraken op een lening waarvoor Lefier garant staat, gewaardeerd op nominale waarde waarbij ingeschat wordt dat de contante waarde de nominale waarde benaderd.
  • Loopbaanontwikkeling. Deze voorziening wordt opgenomen op basis van de in de CAO aangegeven regeling om gebruik te maken van de regeling Loonbaanontwikkeling (ILOB). Voor het bepalen van de voorziening wordt bepaald wat de kans is dat het bedrag, waarop de medewerker onder voorwaarden aanspraak kan maken, ook daadwerkelijk wordt benut.

5.11 Schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.  Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.

Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord indien er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract. Voor de waardering en resultaatbepaling van deze embedded derivaten wordt verwezen naar paragraaf 5.13.

5.12 Leasing

Financiële leasing
De stichting leaset activa waarbij de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom van deze activa grotendeels aan de stichting toekomen. Deze activa worden geactiveerd in de balans bij de aanvang van het leasecontract tegen de reële waarde van het actief of de lagere contante waarde van de minimale leasetermijnen. De te betalen leasetermijnen worden op annuïtaire wijze verdeeld in een aflossings- en een rentecomponent. De leaseverplichtingen worden exclusief de rentecomponent opgenomen onder de langlopende schulden. De rentecomponent wordt gedurende de looptijd van het contract verantwoord in de winst-en-verliesrekening met een vast rentepercentage over de gemiddelde resterende aflossingscomponent. De relevante activa worden afgeschreven over de resterende gebruiksduur of, indien korter, de looptijd van het contract.

Operationele leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Lefier ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

5.13 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Lefier maakt gebruik van rentederivaten en heeft embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract.

Derivaten worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt door Lefier een schuld opgenomen voor een eventuele  negatieve reële waarde van het derivaat. Mutaties in de negatieve waarde worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.

Lefier past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Lefier gedocumenteerd. Lefier stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn.

Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Lefier derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.

Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat

6.1 Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

De winst- en verliesrekening wordt verantwoord op basis van de functionele indeling. Omdat Lefier naast verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verrichten op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht dan de categoriale indeling.

In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Lefier. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.

6.2 Bedrijfsopbrengsten

Opbrengstverantwoording algemeen
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Huuropbrengsten
De jaarlijkse huursomstijging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2018 bedroeg dit wettelijk toegestane maximumpercentage 2,4 %. In 2018 heeft Lefier geen gebruik gemaakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurverhoging was voor de sociale huurwoningen, inclusief onzelfstandige eenheden, - 2,1 %. Voor niet-woningen was de huurverhoging 1,4 % tenzij contractueel anders afgesproken. Per 1 september 2018 heeft Lefier nieuw huurbeleid voor zelfstandige sociale huurwoningen ingevoerd waardoor van circa 9.000 woningen de huur is gedaald, van circa 11.000 woningen de huur is gestegen en van 6.000 woningen de huur gelijk is gebleven.

Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Overheidsbijdragen
Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen:

  • vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen;
  • overige overheidsbijdragen.

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille:
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopopbrengsten opgenomen

  • Gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;
  • Verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop, in exploitatie en verkocht onder voorwaarden.

Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).  
De kosten die toe te rekenen zijn aan de verkoop van de vastgoedportefeuille worden verantwoord onder de toegerekende organisatiekosten.

6.3 Bedrijfslasten

Lastenverantwoording algemeen
Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct- en indirect toe te rekenen kosten.

Lefier rekent haar opbrengsten en kosten toe aan de volgende activiteiten:

  • Exploitatie vastgoedportefeuille met als sub activiteiten
    • Verhuur en beheer
    • Onderhoud (dagelijks en planmatig onderhoud)
    • Servicekosten
  • Verkoop vastgoedportefeuille
  • Leefbaarheid
  • Projectontwikkeling
  • Overige activiteiten
  • Overige organisatiekosten

De bedrijfskosten bestaan uit personeelskosten en overige bedrijfslasten.

Personeelskosten

De personeelskosten bestaan uit:

  • Bruto salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
  • Overige personeelskosten

Voor de toerekening van de personeelskosten aan activiteiten zijn de volgende definities gebruikt:

  • Directe toerekening: medewerker is betrokken bij de uitvoering van de activiteit
  • Indirecte toerekening: medewerker is betrokken bij het plannen, voorbereiden, toezicht houden of faciliteren van de directe functies
  • Overhead: kosten die vervallen bij uitbesteding van de activiteit

Alle kosten die niet binnen bovenstaande definities vallen, zijn toegerekend aan Verhuur en Beheer, uitgezonderd de kosten die als overige organisatiekosten verantwoord worden. Dit zijn kosten op het gebied van:

  • Governance en bestuur
  • Portfolio management
  • Asset management
  • Treasury
  • Jaarverslaggeving en control
  • Personeel en organisatie
  • Personeelsvereniging en OR

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten bestaan uit:

  • Huisvestingskosten
  • Facilitaire kosten
  • Kosten ICT
  • Algemene kosten
  • Afschrijvingen (activa ten dienste van)

Een aantal posten zijn direct toegerekend aan een activiteit, de overige bedragen zijn als overhead aan de activiteiten toegerekend waarbij de personeelskosten per activiteit als verdeelsleutel gebruikt zijn.

Afschrijvingen materiële vaste activa
De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden vanaf het moment van gereedheid voor ingebruikneming afgeschreven over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden.

Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Afschrijvingen worden via verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten.

Lasten onderhoudsactiviteiten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Personeelsbeloningen (lonen, sociale lasten enz.) vormen geen aparte regel in de winst-en-verliesrekening. Deze kosten zijn opgenomen in andere onderdelen van de functionele winst-en-verliesrekening. Voor een nadere specificatie worden verwezen naar de betreffende toelichting.

Pensioenlasten
Lefier heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.  De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Lefier betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand per 31 december 2018 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 115,9% (31 december 2017: 113,4 %). Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Lefier. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Lefier, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

Waardeveranderingen van financiële vaste activa, effecten en derivaten
Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via het eigen vermogen.  Voor nadere toelichting verwijzen we naar paragraaf 5.13. 

Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

Activeren van rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.

6.4 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtringen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkopen onder voorwaarden
Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden. Dit betreft zowel de waardeverandering van de post “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” als de post “verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden”.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar.

6.5 Resultaat deelnemingen

Het resultaat is het bedrag waarmee de boekwaarde van de deelneming sinds de voorafgaande jaarrekening is gewijzigd als gevolg van het door de deelneming behaalde resultaat voor zover dit aan Lefier wordt toegerekend.

6.6 Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is Lefier integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

7. Financiële instrumenten en risicobeheersing

Binnen het treasurybeleid van Lefier dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financierings positie  of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.

Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat Lefier zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.

Prijsrisico
Lefier loopt prijsrisico ten aanzien van de waardeontwikkeling van de mandatory breaks in de derivaten van BNP Paribas. Een daling van 100 basispunten van de marktrente leidt bij benadering tot een negatieve marktwaarde van  € 29,4 miljoen in 2020 en  € 11,3 miljoen in 2021.

Valutarisico
Lefier loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro’s. Ook met betrekking tot financiële instrumenten loopt Lefier geen valutarisico’s.

Renterisico
Lefier loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Lefier risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Lefier risico’s over de marktwaarde.

Kredietrisico
Lefier heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Lefier maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden andere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

Liquiditeitsrisico
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Lefier loopt per balansdatum zijn als volgt:

(bedragen x € 1 miljoen) 31-12-2018
benutting kredietfaciliteit 7.475
nog niet benutte faciliteit 32.525
reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g 20.000
geborgde leningenportefeuille WSW 877.284
nog niet benutte borgingsruimte WSW* 1.392

* gebaseerd op borgingsplafond jaarschijf 2018 d.d. 1 november 2016

In totaliteit is er per balansdatum circa € 53,9 miljoen aan liquiditeitsbronnen beschikbaar. De liquiditeitsratio voor de ICR is 1,8.

Lefier maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen actuele waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet.

Lefier past kostprijshedge-accounting toe op de ingezette rente swaps. Op basis van de vigerende regelgeving is per balansdatum sprake van een effectieve hedge. Voor alle rente swaps geldt dat de omvang, de looptijd, het afgedekte risico en de wijze van afrekening van de rente swaps gelijk zijn aan de afgedekte positie, waarmee sprake is van een effectieve hedge.

De toepassing van de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten is vanaf de jaarrekening 2014 overeenkomstig de voorschriften gehanteerd. Bij het toepassen van kostprijs hedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post.

Voor een nadere toelichting op de door Lefier afgesloten derivatentransacties met bijhorende effecten op de marktwaarde en liquiditeitsrisico’s wordt verwezen naar paragraaf 8.10. Lefier heeft geen direct liquiditeitsrisico uit hoofde van deze derivaten omdat er geen tussentijdse bijstortingsverplichtingen zijn overeenkomen met de banken.

Dit betekent het volgende:

  • Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd.
  • Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet  geherwaardeerd. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post financiële baten en lasten

    Lefier past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabel-rentende schulden worden omgezet in vastrentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post financiële baten en lasten. In het huidige boekjaar heeft dit niet tot een resultaat geleid.

Beschikbaarheidsrisico
De maatregelen rondom de Verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door de Autoriteit Wonen leiden tot een significant effect op de operationele kasstroom van woningcorporaties. Lefier heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Lefier voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat Lefier minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Lefier doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering.  Lefier hanteert het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Lefier heeft daardoor de mogelijkheid om niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit. Over 2018 en 2017 is om deze reden geen extra niet-DAEB financiering aangetrokken. De verwachting is dat Lefier ook in 2019 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Reële waarde van financiële instrumenten
De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

8. Toelichting op balans per 31 december 2018

(bedragen x € 1.000)

8.1 Materiële vaste activa

De mutaties in de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:

  Bedrijfsgebouwen en terreinen Vervoersmiddelen Andere vaste bedrijfsmiddelen Totaal
1 januari 2018        
verkrijgingsprijzen 21.280 2.991 11.971 36.242
cumulatieve waardeverminderingen ‑14.541 ‑294 ‑7.135 ‑21.971
boekwaarde 1 januari 2018 6.739 2.697 4.835 14.271
         
mutaties        
investeringen 7.029 372 3.069 10.470
desinvesteringen ‑1.918 ‑58 ‑579 ‑2.555
afschrijvingen ‑562 ‑412 ‑2.225 ‑3.199
terugneming van waardeverminderingen 0 7 579 587
totaal mutaties 4.549 ‑90 844 5.303
         
31 december 2018        
verkrijgingsprijzen 26.392 3.305 14.461 44.158
cumulatieve waardeverminderingen ‑15.103 ‑699 ‑8.782 ‑24.584
boekwaarde 31 december 2018 11.289 2.606 5.679 19.574

De desinvestering van bedrijfsgebouwen betreft de reclassificatie van het eigen pand aan het Gedempte Zuiderdiep te Groningen naar het Niet-DAEB vastgoed in exploitatie.

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

Component Afschrijvingsmethode Afschrijvingstermijn
grond geen afschrijving  
opstal lineair 50 jaar
verbouwingen lineair 15 jaar
inventaris lineair 10 jaar
automatisering lineair 5 jaar
vervoermiddelen lineair 5 jaar

In de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen posten met een boekwaarde van € 2,6 miljoen, die worden gefinancierd door middel van financial lease. Alle overige vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting.

De kantoorgebouwen zijn verzekerd ten herbouwwaarde. Er zijn op deze panden geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

Het onroerend goed is gefinancierd met zowel eigen als vreemd vermogen. Het vreemd vermogen bestaat in zijn geheel uit rijksleningen of kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

8.2 Vastgoedbeleggingen

De mutaties in DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:

  DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie
boekwaarde 1 januari 2018 2.270.302 232.978
     
mutaties    
investeringen 21.321 4.802
desinvesteringen ‑7.409 ‑2.814
herwaardering 96.650 5.619
waardeverminderingen 0 0
terugneming van waardeverminderingen 0 0
herclassificaties ‑3.103 3.103
totaal mutaties 107.459 10.711
     
boekwaarde 31 december 2018 2.377.761 243.689

Onder de post herclassificaties zijn 47 DAEB-woningen opgenomen die zijn overgeheveld naar de niet-DAEB tak op basis van een mutatie in het huurcontract. In de posten DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 29.525 woningen, 3.322 garages en 562 overige eenheden opgenomen.

In 2018 is de marktwaarde van de totale vastgoedportefeuille met 4,0 % gestegen. Het verloop van de marktwaarde van de woningportefeuille (exclusief parkeren en BOG) wordt in onderstaande tabel uiteengezet per gemeente:

Ontwikkeling marktwaarde woningportefeuille (x € 1 miljoen)

Ontwikkeling marktwaarde woningportefeuille (x € 1 miljoen)
Gemeente 31-12-2017 Uitgesloten van waardering Voorraadmutaties WHB voorgeschreven parameters WHB vrijheidsgraden Overige rekenverschillen 31-12-2018  
Borger-Odoorn 98.137 0 2.578 3.887 1.065 ‑624 105.043  
Emmen 787.027 ‑3.539 ‑861 26.591 ‑5.123 ‑5.403 798.692  
Groningen 828.785 ‑151 ‑9.470 29.912 31.187 ‑6.201 874.061  
Midden-Groningen 318.041 0 69.702 20.211 ‑64.981 ‑4.273 338.702  
Stadskanaal 325.002 0 ‑301 14.610 9.613 ‑1.510 347.413  
                 
Totaal 2.356.992 ‑3.690 61.648 95.211 ‑28.239 ‑18.011 2.463.911  

De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van alle eenheden bedraagt € 2.937 miljoen.

 

Gevoeligheidsanalyse marktwaarde

Gevoeligheidsanalyse marktwaarde
Parameter   Gehanteerd in marktwaarde   Effect wijziging parameter   Effect marktwaarde  
disconteringsvoet   plus 0,1 %   ‑18.722   ‑0,8%  
leegwaarde   plus 1 %   9.780   0,4%  
mutatiekans   minus 1 %   ‑41.175   ‑1,7%  
markthuur   plus € 50   40.048   1,6%  
onderhoud   plus € 100   ‑24.744   ‑1,0%  

Beleidswaarde

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, denk aan de nadere aanscherping van het begrip onderhoud en verbetering en lasten verhuur- en beheeractiviteiten.

 Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

  DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Totaal
marktwaarde per 31 december 2018 2.377.761 243.689 2.621.450
aanpassing naar beleid doorexploiteren ‑465.058 ‑86.784 ‑551.842
aanpassing naar huurbeleid (max. streefhuur) ‑362.726 ‑21.381 ‑384.107
aanpassing onderhoudsnorm naar beleid Lefier ‑199.673 8.482 ‑191.191
aanpassing beheerskosten naar werkelijke uitgaven beheer en leefbaarheid ‑130.787 ‑10.744 ‑141.531
       
totaal aanpassingen ‑1.158.244 ‑110.427 ‑1.268.671
       
beleidswaarde per 31 december 2018 1.219.517 133.262 1.352.779
       

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve- of negatieve aanpassing van de uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

 

Sensitiviteitsanalyse

Sensitiviteitsanalyse
Parameter (bedragen x € 1.000) Gehanteerd in beleidswaarde Effect mutatie parameter Effect op beleidswaarde
disconteringsvoet + 0,1 % ‑15.717 ‑1,3%
beleidshuur + 1 % 7.545 0,6%
onderhoudsnorm + € 100 ‑30.590 ‑2,6%
beheernorm -/- € 50 29.183 2,4%

Verzekering & zekerheden
De vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Lefier betaalt hiervoor jaarlijks een vast bedrag (jaarlijks geïndexeerd) per eenheid.

Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

Lefier heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.

8.3 Overige vastgoedbeleggingen

  Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
boekwaarde 1 januari 2018 16.817 31.333
     
mutaties    
investeringen 0 84.127
desinvesteringen ‑1.150 3.543
herwaardering 1.074 0
waardeverminderingen 0 ‑14.517
terugneming van waardeverminderingen 154 1.538
overboekingen 0 ‑52.122
totaal mutaties 78 22.569
     
boekwaarde 31 december 2018 16.895 53.902

In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 111 verhuureenheden opgenomen (2017: 117 eenheden). Hiervan zijn 111 verhuureenheden (2017: 117 eenheden) verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben.

Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 0% en 25%.

Onder de post Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is voor een bedrag van nihil aan grondaankopen opgenomen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling.

8.4 Financiële vaste activa

Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd:

  Deelnemingen Latente belastingvordering (en) Overige vorderingen Totaal
1 januari 2018 1 32.527 206 32.734
acute belastingen 0 0 0 0
mutatie boekjaar 0 ‑2.526 ‑14 ‑2.540
31 december 2018 1 30.001 192 30.194
         
Inbegrepen in de stand per 31 december 2018 zijn:        
- bedragen met een looptijd korter dan één jaar 0 6.395 14 6.409

Latente belastingvorderingen(en)
De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt:

  31-12-2018 31-12-2017
verrekenbare tijdelijke verschillen    
- onroerende zaken in verkoopvijver 0 406
- onroerende zaken VoV 76 168
- onroerende zaken in ontwikkeling 6.582 5.432
- onroerende zaken ten dienste van de exploitatie 227 250
- onderhanden werk 198 195
- voorzieningen 415 671
- leningen 1.445 1.873
- derivaten 644 650
- overige verschillen 184 0
- compensabele verliezen 20.230 22.882
  30.001 32.527

De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde tegen 2,45% (2017: 2,60%) en hebben een gemiddelde looptijd van 6 jaar. De nominale waarde van deze tijdelijke verschillen bedraagt circa € 73 miljoen (2017: circa € 72 miljoen). De post heeft met name betrekking op langlopende leningen, projecten in ontwikkeling, compensabele verliezen en op woningen bestemd voor verkoop in overeenstemming met de intern opgestelde portefeuille strategie.

Aangezien Lefier haar beleid heeft afgestemd op haar volkshuisvestelijke karakter, is bij het contant maken van het vastgoed, exclusief de verwachte verkopen, de veronderstelling gehanteerd dat er in de toekomst geen afwikkelmoment zal zijn van de te vormen latentie. Hierdoor bedraagt de contante waarde van de berekende latentie vrijwel nihil. De nominale waarde van de latente belastingvordering bedraagt ultimo boekjaar € 214 miljoen (2017: € 278 miljoen).

Van de compensabele verliezen is de planning dat deze gecompenseerd worden binnen de daarvoor beschikbare termijn van verliescompensatie binnen de fiscale wetgeving hierover.

Overige vorderingen

Betreft gewaardeerde optiepremie derivaten vanuit contract met extendible lening als gevolg van toepassing Richtlijn 290: Financiële instrumenten. De optiepremie wordt lineair geamortiseerd over de looptijd van het contract, jaarlijks € 14.000.

8.5 Voorraden

  31-12-2018 31-12-2017
vastgoed bestemd voor de verkoop 492  1.558 
overige voorraden 131  230 
  623  1.788 

Op de post vastgoed bestemd voor de verkoop heeft een afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden van € 72.000.

Het aantal woningen bestemd voor de verkoop bedraagt 1 (2017: 5) en wordt naar verwachting binnen 1 jaar verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 215.000 en de boekwaarde € 171.000.

8.6 Vorderingen

  31-12-2018 31-12-2017
huurdebiteuren 2.126 1.952
vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 506 829
overige vorderingen 1.043 234
overlopende activa 1.877 2.700
  5.552 5.715

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

Huurdebiteuren

  31-12-2018 31-12-2017
huurdebiteuren 3.011 2.853
af: voorziening dubieuze debiteuren ‑885 ‑901
  2.126 1.952

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

  31-12-2018 31-12-2017
Lefier Holding B.V. 314 654
Vierwaarde B.V. 192 175
  506 829

Overige vorderingen

  31-12-2018 31-12-2017
overige vorderingen 1.043 234
  1.043 234

Overlopende activa

  31-12-2018 31-12-2017
door te berekenen bedragen 127 733
vooruitbetaalde interest 0 0
overige 1.750 1.967
  1.877 2.700

 Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.

8.7 Liquide middelen

  31-12-2018 31-12-2017
ING-bank 0 0
Rabobank 9 27
  9 27

Onder de liquide middelen zijn geen deposito's inbegrepen. De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking van de stichting.

8.8 Eigen vermogen

Overige reserves

Het verloop van de overige reserves is als volgt:

eigen vermogen 31-12-2018 31-12-2017
herwaarderingsreserve 1.557.336 1.446.541
overige reserves 191.727 245.698
resultaat boekjaar 1.749.063 1.692.240
     
     
overige reserves    
  31-12-2018 31-12-2017
1 januari 245.698 229.101
uit resultaatbestemming 56.822 4.068
toevoeging aan herwaarderingsreserve ‑110.793 12.529
31 december 191.727 245.698

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen in de jaarrekening verwerkt.

Herwaarderingsreserve

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

  31-12-2018 31-12-2017
1 januari 1.446.541 1.459.070
realisatie door verkoop ‑2.387 ‑3.044
realisatie door sloop ‑1.605 ‑2.452
ongerealiseerde herwaardering boekjaar 114.787 ‑7.033
overige mutaties 0 0
31 december 1.557.336 1.446.541

Overeenkomstig de statuten van Lefier dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid van de BTIV te worden besteed.

Per 31 december 2018 is in totaal € 1.557,3 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2017: € 1.446,5 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

 Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € € 1.268,7 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Lefier. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

8.9 Voorzieningen

Het verloop van de voorzieningen is als volgt:

  1 januari 2018 Dotaties Onttrekkingen Vrijval 31 december 2018
voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 27.842 77.544 ‑42.711 ‑1.867 60.808
voorziening latente belastingverplichting 0 1.056 0 0 1.056
voorziening reorganisatiekosten 276 0 ‑221 ‑55 0
voorziening deelnemingen 0 0 0 0 0
overige voorzieningen 1.250 855 ‑216 ‑90 1.799
  29.368 79.455 ‑43.148 ‑2.012 63.663

Van de voorzieningen is een bedrag van € 28,5 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. Hiervan heeft naar verwachting een bedrag van € 0,9 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar.

Voorziening onrendabele investering en herstructurering
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De vrijval van € 1,9 miljoen heeft grotendeels betrekking op de planvorming van woningverbetering, waarvan de realisatie in aantallen naderhand is aangepast.

Voorziening reorganisatiekosten
De voorziening reorganisatiekosten betreft de kosten die direct samenhangen met in gang gezette reorganisaties. De vorming van de reorganisatievoorziening vindt plaats op het moment dat er een gedetailleerd plan voor de reorganisatie is geformaliseerd en de gerechtvaardigde verwachting is gewekt bij de betrokkenen dat de reorganisatie zal plaatsvinden. In 2018 heeft een onttrekking van € 0,3 miljoen plaatsgevonden, waardoor de voorziening per 31 december 2018 nihil bedraagt.

Overige voorzieningen
Onder overige voorzieningen zijn  de volgende voorzieningen opgenomen:

  31-12-2018 31-12-2017
jubilea 1.134 641
loopbaanontwikkeling 665 609
  1.799 1.250

8.10 Langlopende schulden

  Stand per 31 december 2018 Aflossings-verplichting 2019 Resterende looptijd
> 1 jaar
Resterende looptijd
> 5 jaar
schulden/leningen overheid 16.229  1.654  14.575  8.585 
schulden/leningen kredietinstellingen 843.176  18.241  824.935  631.299 
verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 16.375  16.375  16.375 
derivaten 7.217  7.217  7.217 
financiele leaseverplichtingen 2.691  2.691  2.691 
overige schulden 351  351  351 
  886.038  19.895  866.144  666.518 
         

  Stand per 31 december 2018 Aflossings-verplichting 2019 Resterende looptijd
> 1 jaar
Resterende looptijd
> 5 jaar
leningen overheid 16.228  1.654  14.574  8.585 
leningen kredietinstellingen 843.176  18.241  824.935  631.299 
  859.404  19.895  839.509  639.884 

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaren is hieronder weergegeven:

  2019 2020 2021 2022 2023
           
leningen overheid 1.654 963 1.040 1.064 1.091
leningen kredietinstellingen 18.241 71.592 76.280 32.736 12.900
totaal langlopende schulden 19.895 72.555 77.320 33.800 13.991

De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 1.200.384. De marktwaarde is gebaseerd op de yieldcurve per 31 december 2018.

Schulden/leningen overheid en kredietinstelling
De mutaties in 2018 van de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht:

  Schulden/leningen overheid schulden/leningen kredietinstellingen Totaal  
stand per 1 januari (lang- en kortlopend) 18.132  795.797  813.929   
         
bij: nieuwe leningen 100.000  100.000   
af: reguliere aflossingen ‑1.903  ‑6.122  ‑8.025   
af: eindaflossingen ‑26.500  ‑26.500   
af: mutatie lening variabele hoofdsom ‑20.000  ‑20.000   
stand per 31 december (lang- en kortlopend) 16.229  843.175  859.404   
         
waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn 1.654  18.241  19.895   
waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn 14.575  824.935  839.510   

Schulden/leningen overheid
Hieronder zijn leningen opgenomen welke zijn verstrekt door de gemeente Groningen, Emmen en Midden-Groningen.

De schulden hebben de volgende kenmerken:

  2018 2017
inclusief kortlopend deel    
vastrentende leningen    
restschuld ultimo 16.229 18.132
gemiddelde rente 3,64% 3,65%
gemiddelde looptijd 11 11
duration 3,4 3,9
     
vastrentende leningen 2018 2017
restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum (x € 1.000) 778.176 710.797
gemiddelde rente 3,56% 3,85%
gemiddelde looptijd in jaren 20 19
duration 13,67 12,68
     
leningen met variabele rente 2018 2017
restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum (x € 1.000) 65.000 85.000
gemiddelde rente ‑0,20% ‑0,14%
gemiddelde looptijd in jaren 3,0 4,0
duration 0,5 0,9

Voor de variabel rentende leningen zijn renteswaps afgesloten om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. De renteswaps hebben de volgende kenmerken:

                  Marktwaarde Marktwaarde
  Bank Type Coupon Lefier
ontvangt
Ingangs-
datum
Eind-
datum
Volume Break clause 31-12-2018 31-12-2017
1 Rabobank payer swap 3,3350% 3M Euribor 1-7-2011 1-7-2021 25.000 geen ‑2.648  ‑3.340 
2 BNP Paribas payer swap 3,6375% 3M Euribor 7-9-2012 7-9-2062 10.000 24-5-2021 ‑7.763  ‑7.305 
3 BNP Paribas payer swap 3,6675% 3M Euribor 3-6-2013 3-6-2063 25.000 24-11-2020 ‑20.143  ‑18.973 
              60.000   ‑30.554 ‑29.618

De payer swaps in de portefeuille worden gewaardeerd op basis van de rentecurve per 31 december 2018, de laatste werkdag van 2018. De kasstromen van de vaste en variabele poot van de derivaten wordt gedisconteerd op basis van de zero-rentecurve per 31 december 2018. Aangezien de vaste rentecoupon van de renteswaps hoger is dan de actuele rentecurve is de marktwaarde van de derivaten negatief. De kasstromen van de renteswaps worden bepaald op basis van de modaliteiten van de renteswaps, waarbij rekening wordt gehouden met de betaalfrequentie, de rentecoupon en de rentebasis.

Voor het effectieve deel van de hedge worden de resultaten van het hedge-instrument en de afgedekte positie overeenkomstig de regels voor kostprijs hedge-accounting van Richtlijn 290 gelijktijdig in de winst- en verliesrekening verwerkt. Omdat de hedge volledig effectief is, zijn de resultaten gelijk en tegengesteld aan elkaar waardoor het netto-effect in de winst- en verliesrekening nihil zal zijn.

Na het effect van swaps is de gemiddelde rente op de variabel rentende leningen 3,64 %.

Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 877,3 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Daarnaast kan er nog € 20 miljoen worden opgenomen uit een door het WSW geborgde lening, een zogenaamde lening met een variabele hoofdsom.

Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 107,5 miljoen (2017 € 107,5 miljoen) aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,54 %. De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,17 %. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven:

Nr Geldgever   Type Bedrag Ingangs-
datum
Eind-
datum
Spread aanpassing Basis rente Opslag % Totaal
239 Nederlandse Waterschapsbank   BAS  15.000  1-9-2009 1-9-2059 3-9-2018 3,695 0,150 3,845
244 Nederlandse Waterschapsbank   BAS  25.000  1-7-2011 1-7-2061 1-7-2021 3,290 0,000 3,290
245 Nederlandse Waterschapsbank   BAS  25.000  29-6-2012 1-7-2058 1-7-2018 3,210 0,150 3,360
246 Bank Nederlandse Gemeenten   BAS  25.000  6-9-2012 7-9-2057 9-9-2019 3,230 0,070 3,300
249 Nederlandse Waterschapsbank   BAS  17.500  2-11-2012 2-11-2062 2-11-2021 3,610 0,600 4,210
         107.500            3,536

Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

Onder de leningen is voor een bedrag van € 13,5 miljoen aan extendible leningen opgenomen. Bij deze leningen betaalt Lefier gedurende het eerste tijdvak een vaste rente die lager is dan de marktrente zoals die op het moment van afsluiten gold. In ruil hiervoor heeft Lefier aan de tegenpartij het recht gegeven op bij het begin van het tweede tijdvak te bepalen of er een op het moment van afsluiten bepaalde vaste rente wordt betaald of dat er een variabele rente wordt betaald. Dit recht van de tegenpartij is een embedded derivaat dat is afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans is verwerkt onder derivaten.

De belangrijkste kenmerken van deze leningen en de embedded derivaten alsmede de reële waardes zijn weergegeven in de toelichting op de derivaten.

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

  Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1 januari 2018  
terugkoopverplichtingen ontstaan bij overdracht 15.135 
verminderingen/vermeerderingen na overdracht 1.369 
  16.504 
mutaties  
af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ‑1.138 
herwaardering 1.009 
  ‑129 
31 december 2018  
terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 13.997 
verminderingen/vermeerderingen na overdracht 2.378 
  16.375 

Derivaten

  2018 2017
1 januari 6.692  7.837 
herwaardering 525  ‑1.145 
31 december 7.217  6.692 

Lefier heeft twee extendible leningen in haar portefeuille. Deze leningen zijn verstrekt door Fortis Bank (ABN-Amro).

Marktwaarde embedded derivaten per 31 december 2018:

              Marktwaarde Marktwaarde
Geldgever Type Bedrag Ingangsdatum Startdatum swaption Einddatum swaption Strike - Renteconventie 31-12-2018 31-12-2017
ABN-AMRO extendible 10.000 2-7-2007 1-7-2032 1-7-2052 4,55% act/360 ‑4.567  ‑4.236 
ABN-AMRO extendible 3.500 2-1-2008 2-1-2023 2-1-2053 4,68% act/360 ‑2.650  ‑2.456 
    13.500         ‑7.217  ‑6.692 
                 

In deze extendible leningen is een recht opgenomen voor de geldgever om vanaf een specifiek vooraf overeengekomen datum te kiezen voor een vaste dan wel een variabele rente. Dit recht heeft Lefier verkocht (geschreven). Het betreft een geschreven embedded receiver swaption. Conform Richtlijn 290 dienen embedded geschreven swaptions separaat gewaardeerd te worden.

De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 9,8 jaar (2017: 9,8).

Financiële leaseverplichtingen

De financiële leaseverplichtingen zijn als volgt onder te verdelen:

  Nominale waarde 31-12-2018 Nominale waarde 31-12-2017
verplichtingen <= 1 jaar 440 443
verplichtingen > 1 jaar en < 5 jaar 1.357 1.309
verplichtingen >= 5 jaar 1.188 1.334
  2.985 3.086
af: toekomstige rente ‑294 ‑354
  2.691 2.732

De gemiddelde rentevoet bedraagt 3,27 % (2017: 3,46 %).

Overige schulden

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.

8.11 Kortlopende schulden

  31-12-2018 31-12-2017
schulden aan kredietinstellingen 25.738  34.450 
schulden aan overheid 1.654  1.903 
schulden aan leveranciers 9.460  8.417 
belastingen en premies sociale verzekeringen 6.714  7.589 
overlopende passiva 25.764  26.486 
  69.329  78.845 

Lefier heeft per 31 december 2018 bij de ING Bank N.V. een kredietfaciliteit ter grootte van € 40 miljoen. Op balansdatum is € 7,5 miljoen benut van deze faciliteit. Onder de schulden aan kredietinstellingen zijn tevens toegelicht de aflossingsverplichtingen op leningen binnen 1 jaar na afloop van het boekjaar. Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.

8.12 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

Investerings- en onderhoudsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor projecten (nieuwbouw, verbeteringen en/of groot onderhoud)  tot een bedrag van € 43,8 miljoen (2017: € 34 miljoen). Deze verplichtingen komen voor € 35,5 miljoen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 jaar ná balansdatum.

Huurverplichtingen

Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane verplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 0,4 miljoen. € 0,2 miljoen heeft een looptijd van meer dan een jaar. De huurverplichtingen lopen van 1 tot 5 jaar.

Heffing saneringsfonds

Lefier zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 8,5 miljoen moeten afdragen aan door de Autoriteit Woningcorporaties opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen.

WSW Obligo

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Lefier een obligo verplichting jegens het WSW van 3,90% van de restschuld van de door Lefier opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2018 bedraagt dit obligo € 33,5 miljoen (2017: € 31,2 miljoen). Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Lefier het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Lefier verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.

Ketenaansprakelijkheid

Op grond van de Wet Ketenaansprakelijkheid kan Lefier eventueel aansprakelijk worden gesteld. Aangezien wij door de wetgever als eigenbouwer worden aangemerkt, passen wij de Wet Ketenaansprakelijkheid toe bij alle investeringen en onderhoudswerkzaamheden. Dit houdt in dat een deel van de loonsom in het factuurbedrag op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Tevens passen wij in genoemde gevallen de btw-verleggingsregeling toe.

Toezicht belemmerende bepalingen

De ministeriële richtlijn voor derivaten bevat aanwijzingen voor ‘toezicht belemmerende bepalingen’. Lefier heeft de contracten voor financiële instrumenten beoordeeld. Uit deze beoordeling komt naar voren dat in een aantal contracten toezicht belemmerende bepalingen zijn opgenomen. Het afbouwen van deze contracten kan leiden tot het moeten verrekenen van een eventuele negatieve marktwaarde. In hoeverre dit daadwerkelijk gaat leiden tot een uitstroom van middelen is afhankelijk van de ontwikkeling van de marktrente en de looptijd van de onderliggende contracten.  Lefier verwacht niet deze contracten tegen extra kosten voortijdig te moeten afbouwen. Overzicht stresstest:

Nr. Bank Type Coupon Lefier ontvangt Startdatum Break clausule Volume Marktwaarde per datum breakclause    
                31-12-2018 - 100 bp - 200 bp
2 BNP Paribas Payer swap 3,637% 3M Euribor 7-9-2012 24-5-2021 10.000 ‑6.947 ‑12.361 ‑20.165
3 BNP Paribas Payer swap 3,667% 3M Euribor 3-6-2013 24-11-2020 25.000 ‑18.101 ‑32.270 ‑52.894
Totaal               ‑25.048 ‑44.631 ‑73.059

Op basis van de rentecurve per 31 december 2018 bedraagt de marktwaarde per datum van de mandatory breakclausules in 2020/2021 in totaal € 25,0 miljoen negatief.

Stroomversnelling

Vier bouwbedrijven en zes woningcorporaties, waaronder Lefier, hebben op 20 juni 2013 de samenwerkingsovereenkomst (SOK) Stroomversnelling gesloten. In 2017 is de Vereniging Stroomversnelling Huur beëindigd en daarmee de SOK ontbonden.  Binnen Lefier gaat het investeringsproduct verder onder de naam Nul-Op-de-Meter (NOM)-renovatie. Als Lefier hebben we ons bij afwikkeling van de vereniging en SOK geconformeerd aan de overeengekomen aantallen uit de SOK (totaal 1.532 voor Lefier) en maken bilateraal afspraken met de betrokken partijen. Inmiddels zijn in fase één 144 woningen en in fase twee 311 woningen gerealiseerd en gerenoveerd naar NOM. In de tweede fase zijn momenteel 169 woningen in voorbereiding voor uitvoering en 481 woningen in onderzoek naar haalbaarheid, waarna contractvorming nog moet plaats vinden. Voor het resterende aantal van 427 woningen bedraagt de verplichting € 41 miljoen. Lefier verwerkt de verplichtingen per project in haar administratie wanneer deze daadwerkelijk worden aangegaan.

Versterking van woningen als gevolg van risico op aardbevingen 

Lefier heeft op basis van het Burgerlijk Wetboek (art 6:174 BW, verantwoordelijkheid van de eigenaar van een opstal) en de woningwet (art 1a, lid 1, algemene zorgplicht eigenaar bouwwerk) de verplichting om te zorgen dat het  door haar verhuurde vastgoed veilig is. Deze veiligheid kan mogelijk in het geding komen door het risico op aardbevingen in een deel van ons werkgebied (zie ook Hoofdstuk 4 algemene toelichting van de jaarrekening). Door het uitvoeren van versterkingsmaatregelen kan dit risico naar verwachting worden weggenomen.

Op basis van de meest recente inzichten vanuit een rapport van de Mijnraad, waarvan de conclusies zijn overgenomen door de Nationaal Coördinator Groningen, heeft Lefier 211 woningen en 2 zorgobjecten met een verhoogd of licht verhoogd risico op instorten bij een aardbeving. Hiervan zijn 14 woningen reeds versterkt. De overige komen (na nader onderzoek) mogelijk voor versterking in aanmerking.

Op basis van het Burgerlijk Wetboek (in het bijzonder art 6:184 BW mijnbouwwet), vergoeding voor kosten voor het voorkomen van schade) dient de exploitant van het gaswinningsgebied (dit zijn de NAM en EBN) de kosten voor de schade en het voorkomen daarvan te  vergoeden. Lefier gaat er dan ook vanuit dat de kosten voor het noodzakelijk versterken van haar woningen vanwege het aardbevingsrisico kunnen worden verhaald op de exploitanten.

De gezamenlijke corporaties in het bevingsgebied voeren in het vervolg van gerechtelijke uitspraken zowel in het privaatrechtelijke als publieke domein gesprekken over een vergoeding voor de waardevermindering van vastgoed als gevolg van aardbevingen. De omvang van een vergoeding is op dit moment nog onzeker.

Leveringsverplichting ACM

Lefier heeft een optieovereenkomst afgesloten voor verkoop van de ACM locatie tegen een koopsom van € 3,5 miljoen. In 2016 is de optievergoeding van € 0,5 miljoen ontvangen.

Vierwaarde

Vierwaarde B.V. heeft de rechten verworven voor de afname van kavels in de Groningse wijk Meerstad. Hiervoor is een betaling verricht van € 6 miljoen. Vierwaarde verwacht dat de tegenpartij niet (geheel) aan haar verplichtingen kan voldoen en heeft deze positie volledig afgewaardeerd naar € 1. De directie van Vierwaarde B.V. heeft juridische stappen ondernomen om de rechten alsnog te verkrijgen.

Fiscale eenheid voor de VpB

Stichting Lefier vormt met Lefier Holding B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de Invorderingswet zijn de vennootschap en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. In de jaarrekening van Lefier wordt een belastinglast berekend op basis van het behaalde commerciële resultaat. Door Lefier wordt met Lefier Holding B.V. via de rekening-courantverhouding afgerekend.

 

8.13 Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Lefier, leden van de RvC en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

Met haar deelnemingen heeft Lefier naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

9. Toelichting op de functionele winst-en verliesrekening over 2018

(bedragen x € 1.000)

9.1 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

Huuropbrengsten

    2018 2017
woningen en woongebouwen   166.521 167.590
onroerende zaken niet zijnde woongebouwen   6.651 7.197
bruto huuropbrengsten   173.172 174.787
af: huurderving wegens leegstand   ‑2.366 ‑2.507
af: huurderving wegen oninbaarheid   ‑336 ‑604
netto huuropbrengsten   170.470 171.676

De "te ontvangen netto huur" is gewijzigd als gevolg van:

  • Verlaging van de huren wegens algemene huuraanpassing per 1 september 2018 -/- (€ 0,9 miljoen)
  • Het in exploitatie nemen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen (€ 0,1 miljoen)
  • Verlaging als gevolg van minder woningen in beheer door verkoop en sloop (-/- € 1,0 miljoen)
  • Verhoging van de huren als gevolg van huurharmonisatie en overige mutaties (€ 0,1 miljoen)
  • Verhoging door minder huurderving door leegstand wegens kortere leegstand (€ 0,1 miljoen)
  • Verhoging door minder huurderving door oninbaarheid (€ 0,3 miljoen)
  • Verlaging van de overige (eenmalige) huuropbrengst (€ 0,1 miljoen).

De geografische onderverdeling van de bruto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

    2018 2017
gemeente Borger-Odoorn    7.819  7.745
gemeente Emmen    59.282  59.791
gemeente Groningen *    54.343  55.339
gemeente Haren *    70  68
gemeente Midden-Groningen    26.928  26.623
gemeente Stadskanaal    24.723  25.215
gemeente Ten Boer *    7  7
*) per 1-1-2019 gefuseerd tot gemeente Groningen   173.172 174.787

Opbrengsten servicecontracten

    2018 2017
overige goederen, leveringen en diensten   7.861 8.577
       
af: vergoedingsderving wegen leegstand   26 ‑474
af: vergoedingsderving wegen oninbaarheid   ‑184 84
    7.704 8.187

De ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van:

  • Lagere leveringen energie en lagere overige opbrengsten servicekosten
  • Hogere vergoedingsderving wegens oninbaarheid

Lasten servicecontracten

    2018 2017
stookkosten   ‑2.056 ‑2.300
kosten elektra   ‑1.982 ‑2.178
waterverbruik   ‑751 ‑791
schoonmaken   ‑1.202 ‑1.273
service onderhoud   ‑592 ‑455
groenvoorziening   ‑257 ‑266
diversen   ‑770 ‑1.138
    ‑7.610 ‑8.401

Overheidsbijdragen

    2018 2017
ontvangen BRIM subsidie   0 0
overige overheidsbijdragen   4 7
    4 7

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

    2018 2017
toegerekende organisatiekosten   ‑16.941 ‑17.256
overige lasten verhuur en beheeractiviteiten   70 ‑281
    ‑16.871 ‑17.537

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten zijn gebaseeerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 6.3 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan onder meer uit lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed.

Lasten onderhoudsactiviteiten

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 6.3 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

    2018 2017
onderhoudslasten (cyclisch)   ‑22.538 ‑27.877
onderhoudslasten (niet-cyclisch)   ‑32.305 ‑22.391
    ‑54.844 ‑50.268
verdeling onderhoudslasten:      
    2018 2017
planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud)   ‑27.354 ‑26.556
mutatieonderhoud   ‑9.569 ‑5.790
klachtenonderhoud   ‑10.040 ‑9.254
toegerekende organisatiekosten   ‑7.880 ‑8.669
    ‑54.844 ‑50.268

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

    2018 2017
gemeentelijke heffingen   ‑10.912 ‑10.422
bijdrage saneringsheffing   ‑1.687 0
verhuurderheffing   ‑15.353 ‑13.284
juridische kosten   ‑286 ‑362
verzekeringskosten   ‑1.091 ‑804
overige directe operationele lasten exploitatie bezit   ‑2.237 ‑1.195
    ‑31.565 ‑26.068

9.2 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

    2018 2017
omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 107
af: lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 0
    0 107

9.3 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

    2018 2017
voormalige huurwoningen   8.574 7.407
verkoopopbrengst vov   1.897 1.859
bedrijfsruimtes   0 1.237
overig   384 131
    10.855 10.634

De verkoopopbrengst betreft 59 zelfstandige woningen + 8 voormalige VoV woningen (totaal 67 woningen) en 9 niet-woongelegenheden (2017: 68 woningen). De door verkoop in 2018 gerealiseerde waardestijging die was begrepen in de herwaarderingsreserve bedraagt € 2,4 miljoen.

Toegerekende organisatiekosten

    2018 2017
lonen en salarissen verkoopafdeling   ‑201 ‑211
overige indirecte kosten   ‑212 ‑246
    ‑412 ‑457

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

    2018 2017
boekwaarde huurwoningen   ‑6.510 ‑5.460
boekwaarde vov   ‑1.560 ‑1.502
boekwaarde bedrijfsruimtes   0 ‑1.716
boekwaarde overig   ‑82 ‑141
    ‑8.152 ‑8.818

9.4 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

    2018 2017
overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille   ‑1.446 ‑1.404
waardeverandering nieuwbouw in ontwikkeling                      ‑6.760 ‑5.093
waardeverandering verbetering in ontwikkeling                      ‑52.346 ‑32.969
waardeverandering GREX-projecten in ontwikkeling              ‑12.542 3.638
waardeverandering overige projecten vastgoedportefeuille    ‑420 ‑126
gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille                           ‑120 273
    ‑73.634 ‑35.681

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

    2018 2017
DAEB vastgoedbeleggingen in exploitatie   96.650 ‑13.691
niet-DAEB vastgoedbeleggingen in exploitatie   5.619 11.032
DAEB activa ten dienste van de exploitatie   2.408 0
    104.677 ‑2.659

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

    2018 2017
op(af)waardering vastgoed verkocht onder voorwaarden   206 52
terugname eerder genomen afwaardering vastgoed verkocht onder voorwaarden   0 0
    206 52

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

    2018 2017
niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop   ‑511 ‑1.591

9.5 Netto resultaat overige activiteiten

Opbrengst overige activiteiten

    2018 2017
opbrengsten overige activiteiten   499 477
overige baten   0 8
    499 485

Kosten overige activiteiten

    2018 2017
toegerekende organisatiekosten   0 0
toegerekende kosten leveringen en werken voor derden   0 ‑32
overige kosten   0 0
    0 ‑32

9.6 Overige organisatiekosten

    2018 2017
overige organisatiekosten   ‑5.993 ‑5.374
    ‑5.993 ‑5.374

9.7 Leefbaarheid

    2018 2017
vastgoed gerelateerde leefbaarheid   ‑2.900 ‑3.056
mens gerelateerde leefbaarheid   ‑920 ‑693
    ‑3.820 ‑3.750

9.8 Saldo financiële baten en lasten

Waardeveranderingen van financiële vaste activa, effecten en derivaten

    2018 2017
waardeverandering embedded derivaten   ‑553 1.117
financiële vaste activa derivaten   14 14
    ‑539 1.131

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

    2018 2017
rente op vorderingen   35 52
    35 52

Rentelasten en soortgelijke kosten

    2018 2017
rente langlopende schulden:      
- leningen overheid   ‑610 ‑679
- leningen kredietinstellingen **   ‑27.379 ‑29.890
- overige schulden   ‑2.311 ‑152
       
rente kortlopende schulden      
- kredietinstellingen   ‑272 ‑275
- overige schulden   ‑647 ‑165
       
af: geactiveerde rente   1.124 1.873
    ‑30.095 ‑29.289

De gemiddelde rentevoet welke is gehanteerd bij de geactiveerde rente bedraagt 2,45 %.

** De hiervoor vermelde rentelast van langlopende schulden leningen kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd:

    2018 2017
- rentelasten van leningen met een vaste rente   28.124 ‑27.686
- rentelasten van leningen met een variabele rente   ‑18 109
- rentelasten / (baten) van rentederivaten met een effectieve hedge relatie   2.193 ‑2.313
    ‑30.300 ‑29.890

9.9 Belastingen

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

    2018 2017
schattingswijziging vpb   ‑2.998 2.064
mutatie latente belastingen   ‑584 ‑402
    ‑3.582 1.662

De nominale waarde van de latente belastingvordering bedraagt ultimo boekjaar € 214 miljoen (2017: € 278 miljoen). Het nominale verschil tussen de fiscale en commerciële waarde van de materiële vaste activa in exploitatie bedraagt € 126,8 miljoen.

De acute belastinglast is als volgt bepaald:

    2018 2017
resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige jaarrekening      
    60.404 2.406
Verschillen met fiscaal resultaat:      
Waardeverandering vastgoedportefeuille   ‑104.142 4.198
Projectontwikkeling   66.247 31.779
Fiscale herwaardering van grondposities   ‑93 1.222
Fiscale afschrijving op vastgoed   ‑14.337 ‑18.140
Afschrijving op embedded derivaten   539 ‑1.131
Disagio op leningen   ‑1.051 ‑1.084
Resultaat op verkoop bestaand bezit   0 ‑1.223
Dotatie/vrijval van voorzieningen   493 ‑181
Niet aftrekbare saneringssteun   1.687 0
Fiscaal afwijkende onderhoudslasten   ‑7.059 3.649
Kortlopende schulden   2.834 0
Diversen   50 240
    ‑54.832 19.329
belastbaar bedrag voor verliescompensatie   5.572 21.735
fiscale verliescompensatie   ‑5.572 ‑21.735
verschuldigd winstbedrag (kasstroom)   0 0

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De effectieve belastingdruk ad -5,9% wordt veroorzaakt door het onder de latente belastingvordering waarderen van tijdelijke verschillen tegen contante waarde, fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen en schattingswijzigingen op voorgaande jaren. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van de Aw.

De schattingswijziging van € 3 miljoen heeft betrekking op een herziening van de inschatting van de compensabele verliezen voor de jaren 2014 tot en met 2017. Voor de jaren 2014 en 2015 is op basis van gewijzigde fiscale grondslagen een herziene aangifte ingediend. Tot en met 2014 zijn de aangiftes definitief geregeld. Voor aangiftejaar 2017 en 2018 is rekening gehouden met de concept aangifte. De aangifte 2017 zal voor 1 mei 2019 worden ingediend.

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Lefier een fiscale strategie gekozen en fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2018 en 2017 en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken. Lefier volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.

Onzekerheden in de fiscale VPB-positie:
De berekening van de fiscale positie per 31 december 2018 is gebaseerd op de ingediende aangiften VPB tot en met 2016. De aangiften tot en met 2014 zijn door de Belastingdienst definitief opgelegd. Met de Belastingdienst is ter zake van de aangifte 2014 de afspraak gemaakt dat wordt opgelegd onder de voorwaarde dat een discussie zal worden gevoerd over de fiscale waarderingsgrondslagen ter bepaling van de fiscale afschrijving. Uit een bespreking met de Belastingdienst blijkt dat de door Lefier gehanteerde uitgangspunten worden betwist. Het nadere overleg met de Belastingdienst zal in 2019 worden gevoerd.

9.10 Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen waarin wordt deelgenomen

    2018 2017
Lefier Holding B.V. (nettovermogenswaarde)   0 0
Vierwaarde B.V. (nettovermogenswaarde)   0 0
    0 0

9.11 Afschrijvingen

    2018 2017
afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie   ‑3.199 ‑2.449
    ‑3.199 ‑2.449

9.12 Lonen en salarissen

    2018 2017
lonen en salarissen   ‑19.044 ‑19.454
sociale lasten   ‑2.758 ‑2.532
pensioenpremies   ‑2.507 ‑2.515
overige personeelskosten   ‑2.345 ‑1.709
    ‑26.654 ‑26.210

9.13 Gemiddeld aantal werknemers

Gedurende het jaar 2018 had de corporatie gemiddeld 325,9 FTE werknemers in dienst (2017: 333,1 FTE). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2017: 0).

9.14 Accountantshonoraria

In het boekjaar zijn de volgende bedragen (inclusief btw) aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

    2018 2017
controle van de jaarrekening (inclusief dVi-verantwoordingen)   198 229
andere controlewerkzaamheden   26 37
fiscale advisering   0 0
andere niet-controlediensten   0 0
    224 266

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Lefier en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2018, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht.

9.15 Gebeurtenissen na balansdatum

Tot en met de datum van opmaken van de jaarrekening 2018 hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan.

10. Gescheiden verantwoording DAEB / niet DAEB

10.1 Enkelvoudige gescheiden balans per 31 december 2018

10.1 Enkelvoudige gescheiden balans per 31 december 2018
ACTIVA Ref. DAEB niet-DAEB Eliminatie Totaal
(bedragen x € 1.000)          
           
VASTE ACTIVA          
           
materiële vaste activa 8.1        
onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie   19.574 0 0 19.574
           
vastgoedbeleggingen          
DAEB vastgoed in exploitatie 8.2 2.377.761 0 0 2.377.761
niet-DAEB vastgoed in exploitatie 8.2 0 243.689 0 243.689
onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 8.3 7.299 9.596 0 16.895
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 8.3 50.425 3.477 0 53.902
    2.435.485 256.762 0 2.692.247
           
financiële vaste activa 8.4        
deelnemingen   ‑0 1 0 1
latente belastingvordering(en)   29.764 237 0 30.001
overige vorderingen   192 0 0 192
netto-vermogenswaarde niet-DAEB   165.169 0 ‑165.169 0
interne lening   88.000 0 ‑88.000 0
    283.125 238 ‑253.169 30.194
           
totaal vaste activa   2.738.184 257.000 ‑253.169 2.742.015
           
VLOTTENDE ACTIVA          
           
voorraden 8.5        
vastgoed bestemd voor de verkoop   0 492 0 492
overige voorraden   110 21 0 131
    110 513 0 623
           
vorderingen 8.6        
huurdebiteuren   1.944 182 0 2.126
vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen   0 506 0 506
overige vorderingen   1.021 22 0 1.043
overlopende activa   1.625 251 0 1.877
    4.591 961 0 5.552
           
liquide middelen 8.7 ‑4.219 4.228 0 9
           
totaal vlottende activa   483 5.702 0 6.184
           
TOTAAL ACTIVA   2.738.667 262.701 ‑253.169 2.748.199

PASSIVA Ref. DAEB niet-DAEB Eliminatie Totaal
           
eigen vermogen 8.8        
herwaarderingsreserve   1.557.336 151.115 ‑151.115 1.557.336
overige reserves   134.905 0 0 134.905
resultaat boekjaar   56.822 14.053 ‑14.053 56.822
    1.749.062 165.169 ‑165.169 1.749.063
           
voorzieningen 8.9        
voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen   60.808 0 0 60.808
latente belastingverplichting(en)   918 138 0 1.056
voorziening reorganisatiekosten   0 0 0 0
voorziening deelnemingen   0 0 0 0
overige voorzieningen   1.799 0 0 1.799
    63.525 138 0 63.663
           
langlopende schulden 8.10        
schulden/leningen overheid   14.575 0 0 14.575
schulden/leningen kredietinstellingen   824.935 0 0 824.935
interne lening   0 88.000 ‑88.000 0
verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden   9.492 6.883 0 16.375
derivaten   7.217 0 0 7.217
financiele leaseverplichtingen   2.691 0 0 2.691
overige schulden   0 351 0 351
    858.910 95.234 ‑88.000 866.144
           
kortlopende schulden 8.11        
schulden aan kredietinstellingen   25.738 0 0 25.738
schulden aan overheid   1.654 0 0 1.654
schulden aan leveranciers   8.080 1.380 0 9.460
belastingen en premies sociale verzekeringen   6.714 0 0 6.714
overlopende passiva   24.984 780 0 25.764
    67.170 2.160 0 69.329
           
TOTAAL PASSIVA   2.738.667 262.701 ‑253.169 2.748.199

10.2 Enkelvoudige gescheiden winst-en-verliesrekening over 2018

10.2 Enkelvoudige gescheiden winst-en-verliesrekening over 2018
(bedragen x € 1.000) ref. DAEB niet-DAEB Eliminatie Totaal
huuropbrengsten   156.652 13.818 0 170.470
opbrengsten servicecontracten   6.861 842 0 7.704
lasten servicecontracten   ‑6.936 ‑674 0 ‑7.610
overheidsbijdragen   4 0 0 4
lasten verhuur en beheeractiviteiten   ‑15.654 ‑1.217 0 ‑16.871
lasten onderhoudsactiviteiten   ‑50.480 ‑4.364 0 ‑54.844
overige directe operationele lasten exploitatie bezit   ‑30.454 ‑1.111 0 ‑31.565
netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 9.1 59.993 7.295 0 67.288
           
omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 0 0 0
lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 0 0 0
netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 9.2 0 0 0 0
           
verkoopopbrengst vastgoedportefeuille   8.483 2.373 0 10.855
toegerekende organisatiekosten   ‑49 ‑364 0 ‑412
boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille   ‑6.036 ‑2.116 0 ‑8.152
netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 9.3 2.398 ‑108 0 2.290
           
overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille   ‑77.623 3.989 0 ‑73.634
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille   99.058 5.619 0 104.677
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden   206 0 0 206
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop   ‑511 0 0 ‑511
waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.4 21.131 9.608 0 30.739
           
opbrengst overige activiteiten   499 0 0 499
kosten overige activiteiten   0 0 0 0
netto resultaat overige activiteiten 9.5 499 0 0 499
           
overige organisatiekosten 9.6 ‑5.571 ‑422 0 ‑5.993
           
leefbaarheid 9.7 ‑3.820 0 0 ‑3.820
           
waardeveranderingen van financiële vaste activa, effecten en derivaten   ‑539 0 0 ‑539
andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten   1.755 0 ‑1.720 35
rentelasten en soortgelijke kosten   ‑30.095 ‑1.720 1.720 ‑30.095
saldo financiële baten en lasten 9.8 ‑28.879 ‑1.720 0 ‑30.599
           
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN   45.752 14.652 0 60.404
           
belastingen 9.9 ‑2.984 ‑599 0 ‑3.583
aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen waarin wordt deelgenomen 9.10 14.053 0 ‑14.053 0
           
RESULTAAT NA BELASTINGEN   56.822 14.053 ‑14.053 56.822

10.3 Enkelvoudige gescheiden kasstroomoverzicht over 2018

10.3 Enkelvoudige gescheiden kasstroomoverzicht over 2018
(bedragen x € 1.000) ref. DAEB niet-DAEB Eliminatie Totaal
Operationele activiteiten 1.        
Huren 1.1 157.077 13.818 0 170.895
Vergoedingen 1.2 7.733 842 0 8.575
Overheidsontvangsten 1.3 0 0 0 0
Overige bedrijfsontvangsten 1.4 752 0 0 752
Renteontvangsten 1.5 1.720 0 ‑1.720 0
Saldo ingaande kasstromen   167.282 14.660 ‑1.720 180.222
           
Erfpacht 1.6 36 0 0 36
Personeelsuitgaven 1.7 24.195 811 0 25.006
Onderhoudsuitgaven 1.8 41.964 4.364 0 46.328
Overige bedrijfsuitgaven 1.9 31.360 1.663 0 33.023
Rente uitgaven 1.10 30.417 1.720 ‑1.720 30.417
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 1.11 a 1.834 9 0 1.843
Verhuurderheffing 1.11 b 15.077 276 0 15.353
Leefbaarheid externe uitgaven niet investering gebonden 1.12 1.014 0 0 1.014
Vennootschapsbelasting 1.13 ‑4 0 0 ‑4
Saldo uitgaande kasstromen   145.894 8.842 ‑1.720 153.016
Kasstroom uit operationele activiteiten   21.388 5.818 0 27.206
           
(Des)investeringsactiviteiten 2.        
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 2.1 6.421 2.372 0 8.793
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode 2.2 1.889 0 0 1.889
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 2.3 163 0 0 163
Verkoopontvangsten grond 2.4 352 0 0 352
(Des)Investeringsontvangsten overig 2.5 398 0 0 398
Tussentelling ingaande kasstroom MVA   9.223 2.372 0 11.595
           
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 2.6 18.359 42 0 18.401
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 2.7 55.224 0 0 55.224
Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 2.8 0 0 0 0
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 2.9 ‑7.429 7.429 0 0
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 2.11 988 0 0 988
Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 2.12 1.343 0 0 1.343
Aankoop grond 2.13 0 0 0 0
Investeringen overig 2.14 14.001 0 0 14.001
Externe kosten bij verkoop 2.15 ‑154 364 0 210
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom   82.332 7.835 0 90.167
           
Saldo in- en uitgaande kasstromen vastgoedbeleggingen   ‑73.109 ‑5.463 0 ‑78.572
           
Ontvangsten verbindingen 2.17.1 0 340 0 340
Ontvangsten overig 2.17.2 0 0 0 0
Uitgaven verbindingen 2.18.1 0 ‑35 0 ‑35
Uitgaven overig 2.18.2 0 0 0 0
Saldo in- en uitgaande kasstroom financiële vaste activa   0 305 0 305
           
Kasstroom uit (des)investeringen   ‑73.109 ‑5.158 0 ‑78.267
           
Financieringsactiviteiten 3.        
Nieuwe door WSW geborgde leningen 3.1.1 100.000 0 0 100.000
Nieuwe niet door WSW geborgde leningen DAEB 3.1.2 0 0 0 0
Nieuwe niet door WSW geborgde leningen niet-DAEB 3.1.3 6.000 0 ‑6.000 0
Tussentelling inkomende kasstromen   106.000 0 ‑6.000 100.000
           
Aflossing door WSW geborgde leningen 3.2.1 52.506 0 0 52.506
Aflossing niet door WSW geborgde leningen DAEB investeringen 3.2.2 2.120 0 0 2.120
Aflossing niet door WSW geborgde leningen niet-DAEB investeringen 3.2.3 0 6.000 ‑6.000 0
Tussentelling uitgaande kasstromen   54.626 6.000 ‑6.000 54.626
           
Kasstroom uit financieringsactiviteiten   51.374 ‑6.000 0 45.374
           
Mutatie liquide middelen 4.1 ‑347 ‑5.340 0 ‑5.687
Wijziging kortgeldmutaties 4.2 442 5.227 0 5.669
           
Liquide middelen per 1-1   ‑4.314 4.341 0 27
Liquide middelen per 31-12   ‑4.218 4.228 0 9

11. Verantwoording Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)

Overige informatie

Werknemers

Gedurende het jaar 2018 had Lefier gemiddeld 328,9 fte in dienst (2017: 333,1 fte). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2017: 0).

Bestuurder

De bezoldiging (zogenaamde werkgeverslasten/totale loonkosten) van de Bestuurder 2018 is € 187.885 (2017: € 186.035) inclusief sociale lasten, pensioenpremie en vakantietoeslag. Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd:

  2018 2017
beloning 155.472 154.881
belastbare onkostenvergoeding 350 350
sociale lasten 10.327 9.553
beloningen betaalbaar op termijn 21.736 21.251
  187.885 186.035

De Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) heeft in 2010 de 'Code voor de honorering van toezichthouders bij woningcorporaties' opgesteld. Vanaf 1 januari 2012 is deze code op alle commissarissen van toepassing.

De WNT2, ingegaan per 1 januari 2015, kent leden en voorzitters van een RvC een hogere maximale vergoeding toe. Aan deze verruiming is door het bestuur van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties een grens gesteld. De RvC onderschrijft dit voorstel van de VTW en heeft deze grenzen meegenomen in het besluit honorering 2016, zoals dat op 3 december 2015 is genomen. De volgende maxima zijn van toepassing:

bedragen x € 1 (excl. btw) Voorzitter Lid
toepasselijk WNT-maximum 28.350 18.900
bindende beroepsregel VTW 28.050 18.700
honorering 2017 20.580 13.680
honorering 2018 21.240 14.100

WNT-verantwoording 2018 Stichting Lefier

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke- en semi publieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Stichting Lefier van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse H.

Het bezoldigingsmaximum in 2018 is € 189.000. Dit geldt naar rato van duur en/of omvang van het dienstverband. Het individuele WNT-maximum voor de leden van de RvC bedraagt voor de voorzitter 15 % en voor de overige leden 10 % van het bezoldigingsmaximum, berekend naar rato van de duur van het dienstverband.

1a. Leidinggevende topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking:

 

bedragen x € 1 M.G. van Olffen A.J. de Boer
Functiegegevens Plaatsvervangend Bestuurder Bestuurder
aanvang en einde functievervulling in 2018 01/12-31/12 1/1 - 30/11
omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1,0 1,0
dienstbetrekking? ja ja
bezoldiging    
beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 9.597 150.491
beloningen betaalbaar op termijn 1.647 20.089
subtotaal 11.244 170.581
     
individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 16.052 172.948
     
-/- onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag N.v.t. N.v.t.
totale bezoldiging 11.244 170.581
     
reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t.
toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t. N.v.t.
     
     
gegevens 2017    
bedragen x € 1 M.G. van Olffen A.J. de Boer
functiegegevens - Bestuurder
aanvang en einde functievervulling in 2017 - 1/1 - 31/12
omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) - 1,0
dienstbetrekking? - ja
bezoldiging    
beloning plus belastbare onkostenvergoedingen - 159.697
beloningen betaalbaar op termijn - 21.251
subtotaal 0 180.948
     
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum - 181.000
     
totale bezoldiging 2017 0 180.948

1b. Leidinggevende topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen
zonder dienstbetrekking kalendermaand 1-12: niet van toepassing dit boekjaar.

1c. Toezichthoudende topfunctionarissen:

bedragen x € 1 E.V. Koenen H.W. van Kesteren L.T. van Bloois W. van Gent H. Donkervoort
functiegegevens Voorzitter Lid Lid Lid Lid
aanvang en einde functievervulling in 2018 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
           
bezoldiging          
totale bezoldiging 22.780 15.026 15.137 14.324 14.724
individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 28.350 18.900 18.900 18.900 18.900
-/- onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
           
reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
           
gegevens 2017          
bedragen x € 1 E.V. Koenen H.W. van Kesteren L.T. van Bloois W. van Gent H. Donkervoort
functiegegevens Voorzitter Lid Lid Lid Lid
aanvang en einde functievervulling in 2017 24/11 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
           
bezoldiging          
totale bezoldiging 2.238 16.749 14.943 13.790 14.377
individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 2.975 18.100 18.100 18.100 18.100
           
1) beloningsbedragen voor de commissarissen zijn exclusief BTW.          

1d. Topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen met een bezoldiging van € 1.500 of minder:

Niet van toepassing dit boekjaar.

2. Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen met of zonder dienstbetrekking

Niet van toepassing dit boekjaar.

3. Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2018 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.