Financiën

Financieel beleid

De financiële doelstellingen:

  • Lefier wil haar vermogen maximaal inzetten voor haar maatschappelijke taak. Hierbij past geen financiële overmaat anders dan een adequate risicobuffer.
  • Financiële continuïteit van Lefier. Hiervoor hebben we eisen aan liquiditeit en solvabiliteit gesteld die voldoen aan de externe eisen van de Autoriteit wonen (Aw) en het WSW.
  • We houden vast aan de financiële doelstellingen in de huidige meerjarenbegroting, gegeven een niet meer dan inflatoire huursomstijging op totaalniveau, waarin besparingen zijn opgenomen en het investeringsvolume gemaximeerd is.
  • Lefier stelt normen vast voor het exploitatieresultaat. Een stevige grip op het exploitatieresultaat is gewenst door de toename van opgelegde heffingen. Dit om het rendement niet te laten dalen en te kunnen blijven investeren.
  • Lefier wil haar bedrijfslasten en proceskosten in stappen verder laten dalen om uiteindelijk in 2021 een besparing van € 6 miljoen te hebben gerealiseerd. Dit in lijn met de landelijke trend in de Aedes Benchmark. Lefier wil in haar bedrijfslasten niet duurder zijn dan de gemiddelde corporatie in Nederland.

Het financieel kader van Lefier bestaat uit 3 kwantitatieve doelstellingen:

  • Lefier presteert maximaal met haar vermogen
  • Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide
  • Lefier is solvabel


Financial risk ratio's (sturingsvariabelen)

In bovenstaande figuur staan de sturingsvariabelen waaraan minimaal moet worden voldaan. Het huis betreft het samenstel van indicatoren van de Aw en WSW. Lefier neemt deze normen 1 op 1 over.

Vanaf 1 januari 2019 treedt het nieuwe beoordelingskader in werking. De belangrijkste verschillen zijn dat de bedrijfswaarde is vervangen door de beleidswaarde en dat de DSCR (debt service coverage ratio) is verwijderd.

Van belang is nog dat de normeringen zoals die van toepassing waren bij de bedrijfswaarde vooralsnog zijn overgenomen. Het besluit om met definitieve normen te komen voor de beleidswaarde is uitgesteld. WSW en Aw benadrukken dat voor 2019 het overgangsregime van toepassing is. De systeemwijziging en voorlopige normstelling maken beoordeling van corporaties meer individueel en uitgebreid.

Meerjarenbegroting 2019-2023

In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met de administratieve scheiding van de DAEB- en niet-DAEB activiteiten van Lefier. De tabel hierna geeft de uitkomsten weer voor de verschillende ratio’s, voor DAEB en niet-DAEB afzonderlijk.

Voor de DAEB portefeuille bevinden alle ratio’s zich op een niveau dat hoger, respectievelijk lager is dan de betreffende normen. De financiële ratio’s blijven in de loop van de periode op ongeveer hetzelfde niveau. Bij de niet-DAEB portefeuille starten de financiële ratio’s ook op een niveau boven, respectievelijk onder de norm. Bij de niet-DAEB portefeuille zien we echter een zeer sterke verbetering van de financiële ratio’s. Dit is het gevolg van het feit dat de niet-DAEB portefeuille geen groeiambitie heeft in combinatie met een zeer positieve kasstroom. Dit is zichtbaar in het niveau van de financiële ratio’s.

Tabel: Score op de financiële ratio’s nieuw beoordelingskader Tabel: Score op de financiële ratio’s nieuw beoordelingskader

Lefier presteert maximaal met haar vermogen

Lefier presteert maximaal met haar vermogen

Bij het opstellen van de portefeuillestrategie worden de wettelijk opgelegde financiële grenzen randvoorwaardelijk getoetst om zo de continuïteit te waarborgen. Op basis van de actuele meerjarenbegroting 2019-2023 betekent dit dat we de komende 5 jaar circa € 0,5 miljard hebben te besteden. Medio 2016 zijn de indicatieve bestedingsruimte en volkshuisvestelijke beklemming geïntroduceerd. In deze bestedingsruimte wordt de maximale ruimte tussen gekozen portefeuillestrategie en maximaal financiële grenzen weergegeven. Met de actuele portefeuillestrategie heeft Lefier deze bestedingsruimte maximaal ingezet in de komende 10 jaar.

We sturen op een maximale inzet van ons vermogen door in het 10e prognosejaar van ons Portefeuilleplan de grenzen van het financieel haalbare te hebben opgezocht. De kritische indicator die de inzet beklemd is de LtV van de DAEB portefeuille. Onze investeringsruimte van circa € 1 miljard voor de komende 10 jaar is dan ook de maximale capaciteit met een LtV net onder de 75%.

Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide

Lefier heeft voldoende liquide middelen om haar plannen uit te kunnen voeren. Lefier heeft haar financiële parameters zo ingesteld dat de organisatie de komende jaren financieel gezond blijft en haar plannen kan uitvoeren. Financieel gezond is een randvoorwaarde en geen doel op zich. Het gaat daarbij om de balans tussen aan de ene kant voldoende financiële zekerheid en aan de andere kant optimaal investeren in onze maatschappelijke opgaven.

Interest Coverage ratio (ICR)

De ICR geeft inzicht in de liquiditeit van de corporatie. Het kengetal geeft aan in welke mate de rentelasten worden gedekt vanuit het resultaat op operationele activiteiten.Lefier genereert voldoende kasstromen om zowel op de korte als de lange termijn aan de liquiditeitsverplichtingen te voldoen. De relatief hogere ICR in 2020 en 2021 wordt veroorzaakt door relatief veel opleveringen nieuwbouw waartegenover geen onderhoudsverplichtingen staan en de nog relatief lage rentecurve.

Lefier is solvabel

De solvabiliteit is een maat voor de financiële weerbaarheid op langere termijn.

Solvabiliteit

De normstelling voor niet-DAEB is hoger dan bij DAEB door het uitgangspunt dat niet-DAEB zelfstandig in staat dient te zijn om op termijn bij noodzakelijke (her)financiering commerciële (ongeborgde) financiering te kunnen aantrekken. De bovengrens van 60% voor de niet-DAEB portefeuille geldt alleen in de startsituatie bij scheiding. De ondergrenzen zijn van toepassing voor de gehele horizon. Het uitgangspunt is dat de grenswaarde voor DAEB rekening houdend met het nieuwe waardebegrip gemiddeld een vergelijkbare lat legt als de normen die op bedrijfswaarde (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) waren georiënteerd.

 

Lefier heeft voldoende vermogen om de huidige en toekomstige verplichtingen en risico’s op de vangen. De solvabiliteit van de niet-DAEB portefeuille voldoet in 2019 niet aan de norm. De belangrijkste oorzaak is dat bij scheiding van DAEB- en niet-DAEB de toezichthouder heeft getoetst op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. De solvabiliteitstoets van minimaal 40% is 1 op 1 overgenomen. Dit heeft in de aanvangsjaren bij niet-DAEB onderschrijding van de norm tot gevolg. Door de liquiditeitsoverschotten wordt versneld afgelost op de interne lening en is er op korte termijn al sprake van een aanzienlijke toename in de solvabiliteit.

Loan to Value

Loan to Value meet of de schuldpositie van de corporatie in een gezonde verhouding staat tot de lange termijn van de vastgoedportefeuille in exploitatie.  Lefier heeft voldoende vermogen om de huidige en toekomstige verplichtingen en risico’s op de vangen. De LTV van de DAEB portefeuille zit dicht tegen de norm aan. 

Ontwikkelingen rond Vennootschapsbelasting

Op Prinsjesdag 2018 zijn door het kabinet de nieuwe belastingplannen gepresenteerd en inmiddels als wet aangenomen. Deze nieuwe belastingplannen welke gelden vanaf 2019 hebben groot effect op de fiscale positie van Lefier. De belangrijkste aanpassingen rond de Vennootschapsbelasting zijn:

  • aanpassing van het VPB tarief van 25% in stappen verlaagd naar 20,5% (2e schijf)
  • beperking renteaftrek (ATAD1) tot 30% van de fiscale winst (EBITDA).
  • inperking verliescompensatie van 9 naar 6 jaar.

Het effect van voorgenomen maatregelen zal betekenen dat Lefier per saldo meer vennootschapsbelasting zal gaan betalen (circa € 1,5 tot € 2 miljoen per jaar). Dit is het gevolg van met name de inperking van de renteaftrek. Een fors deel van de rentelasten van Lefier zijn vanaf 2019 niet meer fiscaal aftrekbaar.

Onderstaand de te verwachten kasstromen rond de vennootschapsbelasting. Door verliescompensatie uit het verleden kunnen we de kasstromen nog tot en met 2021 uitstellen.

Ontwikkelingen rond Verhuurdersheffing

De verhuurdersheffing is vastgelegd in de Wet maatregelen woningmarkt. Het tarief voor 2019 is 0,561% van de WOZ-waarde van de huurwoningen. Dit tarief loopt op tot 0,563% in 2022. Vanaf 2023 wordt vervolgens weer teruggegaan naar een niveau van 0,537%. Tot 2022 is wel sprake van ruimere aftrekmogelijkheden voor bijvoorbeeld nieuwbouw van betaalbare huurwoningen.

In de begroting is hiermee rekening gehouden. Bij realisatie van de nieuwbouw ontvangen wij in de periode 2018-2023 een korting van € 12,7 miljoen op de heffing uitgaande van 100% realisatie van onze plannen.

Financiële druk van de belastingen op de financiële positie van Lefier

De financiële druk van de verhuurdersheffing en de vennootschapsbelasting tezamen op de meerjarenbegroting van Lefier neemt toe. Circa een kwart van onze inkomsten gaan inmiddels naar de staat. Deze kasstromen zijn hiermee niet beschikbaar voor onze wettelijke taak. We zetten ons vermogen, rekening houdend met deze heffing en belasting, maximaal in voor onze maatschappelijke taak.

Financieel beleid

Marktwaarde en overige waarderingen

Marktwaarde en overige waarderingen vastgoed van Lefier

Beoordelingsmethoden vastgoed

Er zijn vier relevante methoden om vastgoed te waarderen.

  1. De marktwaarde in verhuurde staat. De reële waarde van het vastgoed in de huidige verhuurde staat waarvoor een commercieel belegger het vastgoed in exploitatie zou willen kopen.
  2. Beleidswaarde: de beleidswaarde is de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Lefier. De netto contante waardeberekening van de marktwaarde wordt hiertoe aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgaven.
  3. WOZ-waarde: dit is de waarde die op basis van de Wet Onroerende Zaken periodiek door de lokale overheid als grondslag voor de heffing van diverse belastingen wordt bepaald. De WOZ-waarde is een maatstaf voor de leegwaarde. We hanteren het jaar van beschikking. De waardepeildatum ligt op 1 januari van het jaar ervoor en loopt daarmee twee boekjaren achter op de andere waarderings-momenten.
  4. Historische kostprijs: de in het verleden betaalde prijs (initiële verkrijging of vervaardigingsprijs).

Daarnaast kennen we ook een leegwaarde, fiscale waarde en de volkshuisvestelijke waarde (beleidswaarde) van ons vastgoed. Voor de waardering in de jaarrekening hanteert Lefier de marktwaarde in verhuurde staat op basis van het Handboek modelmatig waarderen. Vanaf 2016 is deze verplicht voor de sector opgelegd in de Woningwet en verslaggevingsstandaarden.

Lefier hanteert de marktwaarde in verhuurde staat

In bovenstaande figuur zijn de vier waarderingen van het vastgoed naast elkaar gezet. Lefier waardeert haar vastgoed op basis van de marktwaarde in verhuurde staat.

Waarderen tegen actuele waarde leidt naar onze mening tot een goed inzicht in de reële waarde van het vastgoed en dus ook in de vermogenspositie.

Het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde wordt voornamelijk veroorzaakt door het feit dat woningen momenteel verhuurd zijn. Het verschil tussen de marktwaarde en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is het bestemde (of beklemde) vermogen, omdat de woningen tegen ‘sociale’ in plaats van ‘marktconforme’ tarieven verhuurd worden. Het verschil tussen de marktwaarde en bedrijfswaarde wordt vooral veroorzaakt doordat in de bedrijfswaarde gerekend wordt met eigen exploitatie cijfers zoals huur, beheer en onderhoud terwijl in de marktwaarde gerekend wordt met marktconforme normen. Deze werkwijze in de bedrijfswaarde is wettelijk geregeld en wordt als zodanig gevolgd.

In de tabellen hierna hebben we de waardering van ons vastgoed op de verschillende grondslagen opgenomen.

Waardering van het vastgoed in exploitatie ultimo jaar

Waardering van het vastgoed in exploitatie ultimo jaar
Waardering vastgoed   Totaal (x € 1 miljoen)       Per woning (x € 1)      
    2018 2017 2016 2015 2018 2017 2016 2015
marktwaarde   2.621 2.503 2.497 2.354 85.010 80.991 80.187 74.994
beleidswaarde   1.353 1.412 1.394 1.436 43.869 45.676 44.778 45.738
WOZ-waarde   2.937 2.811 2.776 2.917 95.238 90.947 89.148 92.924
historische kostprijs   1.104 1.101 1.093 1.065 35.814 35.634 35.099 33.943

Onze vastgoedportefeuille bestaat ultimo 2018 uit de volgende onderdelen:

Waardering per deelportefeuille ultimo jaar

Waardering per deelportefeuille ultimo jaar
Marktwaarde in verhuurde staat (x € 1 miljoen)     2018 2017 2016
woningportefeuille     2.463 2.357 2.364
bedrijfsmatig en maatschappelijk     135 124 111
parkeren     23 22 22
totaal     2.621 2.503 2.497

In 2018 is de marktwaarde van de totale vastgoedportefeuille met 4,7 % gestegen. Ons Taxatie Management Systeem genereert de uitsplitsing in de factoren die een rol spelen bij de waardeverandering ten opzichte van 2017:

Verloopoverzicht marktwaarde verslagjaar 2018

Verloopoverzicht marktwaarde verslagjaar 2018
(x € 1 miljoen)        
Stand per 1 januari 2018     2.503,3  
Voorraadmutaties   55,2   2,2%
Leegwaarde   ‑66,2   ‑2,6%
Discontovoet   29,3   1,1%
Verkoopbeperking   124,0   5,0%
Overig (inclusief BOG en parkeren)   ‑24,2   ‑1,0%
      118,1  
Stand per 31 december 2018     2.621,4  

Waardering woningportefeuille en gehanteerde parameters

Waardering woningportefeuille en gehanteerde parameters
Woningportefeuille     2018 2017 2016
Waardering (x € 1 miljoen)          
marktwaarde in verhuurde staat     2.463 2.357 2.364
waarde op basis van doorexploiteren     1.955 2.176 2.071
waarde op basis van uitponden     2.462 2.360 2.365
leegwaarde     3.440 3.325 3.139
           
Parameters          
IRS (risicovrije rentevoet)     0,44% 0,33% 0,46%
sectorspecifieke opslag     5,52% 5,63% 5,50%
opslag object/marktrisico     1,78% 1,94% 2,14%
totale disconteringsvoet     7,74% 7,90% 8,10%
exit yield     7,55% 7,41% 7,75%
           
Huren (x € 1)          
contracthuur / OGE     469 478 466
markthuur / OGE     612 637 629
maximale huur / OGE     671 663 651

In onderstaande grafiek wordt zichtbaar dat de waardeontwikkeling in de afgelopen 3 jaren positief is geweest. De verwachting voor de komende jaren is mede afhankelijk van de ontwikkeling op de kapitaalmarkt. Bij een gematigde rentestijging zullen beleggers kiezen voor beter renderend vastgoed.

De WOZ waarden van bestaande koopwoningen waren in de provincie Groningen in 2018 5,0 procent en in Drenthe 2,7 procent hoger dan in 2017. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster. De prijsontwikkeling bij Lefier past in dit beeld.

In onderstaande grafiek komt de lokale marktsituatie tot uitdrukking. De stad Groningen is met haar bedrijvigheid en onderwijsinstellingen een aantrekkelijke vestigingsplaats met hierdoor momenteel een krapte. In de overige gemeentes speelt dit minder en is met name door krimp stijgt de marktwaarde minder sterk. Voor de gemeente Midden-Groningen geldt dat de aardbevingsproblematiek een drukkende werking heeft op de marktwaarde.

Beleidswaarde

Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde

Het jaar 2018 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2017. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Lefier heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 118,1 miljoen gegroeid naar een waarde van € 2.621,4 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 4,7%. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. Dit door de huurverlaging ineens vanwege implementatie van het nieuwe huurbeleid van Lefier per 1 september 2018 en passend toewijzen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

Nieuw waarde begrip: de beleidswaarde

Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in voorgaande jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden m.i.v. het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. In het bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing opgenomen.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het jaarverslag 2018 van alle corporaties zal voor de Aw en WSW als input dienen om een definitieve sectornorm voor LTV en solvabiliteit vast te stellen. WSW en de Aw hebben aangegeven dat gedurende 2019 de voorlopige norm voor de LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangsregime van Aw en WSW van toepassing voor het proces van borging dat de borgingsruimte gedurende dit overgangsjaar bepaald. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook o.b.v. een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald.

 Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

 De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd. Overeenkomstig de regelgeving is geen vergelijkend cijfer ultimo 2017 bepaald, reden waarom in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in de beleidswaarde kan worden toegelicht.

 Op basis van ervaringen uit dit boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde.

Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waarde begrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

-     Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door Lefier van de nieuwe huur bij mutatie mede rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersvereniging over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid.
-     Zoals eerder uiteengezet is de beleidswaarde afgeleid van de marktwaarde, door middel van het doorvoeren van een aantal beleidswaarde specifieke correcties als afslag op de marktwaarde. De disconteringsvoet is gebaseerd op de disconteringsvoet behorend bij het doorexploiteerscenario van de marktwaarde. Een toegesneden disconteringsvoet voor de beleidswaarde kan theoretisch mogelijk lager zijn als gevolg van een lager risicoprofiel (samenhangend met lagere huren en hogere kwaliteit onderhoud) en daarmee een positief effect hebben op de beleidswaarde. Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.
-     Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen.
-     Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur van Lefier heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 1.268,7 miljoen.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

  DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Totaal
marktwaarde per 31 december 2018 2.377.761 243.689 2.621.450
aanpassing naar beleid doorexploiteren ‑465.058 ‑86.784 ‑551.842
aanpassing naar huurbeleid (max. streefhuur) ‑362.726 ‑21.381 ‑384.107
aanpassing onderhoudsnorm naar beleid Lefier ‑199.673 8.482 ‑191.191
aanpassing beheerskosten naar werkelijke uitgaven beheer en leefbaarheid ‑130.787 ‑10.744 ‑141.531
       
totaal aanpassingen ‑1.158.244 ‑110.427 ‑1.268.671
       
beleidswaarde per 31 december 2018 1.219.517 133.262 1.352.779

Dit impliceert dat circa 73% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Plausibiliteit beleidswaarde

In bovenstaand figuur wordt inzichtelijk gemaakt dat de beleidswaarde in de pas loopt met de bedrijfswaarde. Het betreft de ontwikkeling van de portefeuille die per 31 december 2018 in exploitatie is.
De Autoriteit woningcorporaties heeft ook een rapport opgesteld met de eerste bevindingen. In onderstaande tabel de vergelijking met de uitkomsten op landelijk niveau. Bij Lefier is de beleidswaarde circa 50% van de marktwaarde in verhuurde staat. Dit is in overéénstemming met het beeld op landelijk niveau. Parameters Lefier in vergelijking met de sector:

Parameter woningportefeuille / per woning

Parameter woningportefeuille / per woning
  Sector DAEB Lefier DAEB Lefier niet-DAEB
(bedragen x € 1)      
       
actuele huur 519 457 774
streefhuur 557 471 774
onderhoud en beheer 2.594 2.446 2.050
verhuurderheffing 922 548 426
discontopercentage 6,80% 7,49% 6,91%
beleidswaarde 51.415 41.907 67.026

De beleidswaarde per DAEB-woning ligt bijna € 10.000 per woning lager dan het sector gemiddelde. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het huurbeleid van Lefier (lagere huren) en een hoger discontopercentage. Daar tegenover staat een iets lager bedrag aan onderhoud en beheer en een lagere verhuurderheffing. Bij deze laatste zie je het effect van een lagere gemiddelde WOZ waarde voor ons vastgoed ten opzichte van landelijk gemiddeld.

Treasury

Treasury statuut en treasury jaarplan

Lefier werkt met een treasury statuut en een treasury jaarplan waarin de kaders en de doelstellingen op het gebied van treasury zijn benoemd. Speerpunten hierin zijn de (gemiddelde) rentelasten, de duration van de leningenportefeuille en het renterisicobeheer. Lefier is aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Financiële instrumenten

In het huidige treasury statuut en het Reglement Financieel Beleid en Beheer wordt het gebruik van niet-complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s. Bij het aangaan van nieuwe derivaten-transacties wordt het gebruik verder beperkt door de (actuele) Beleidsregels Derivaten/ Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTiV).

Op 24 mei 2011 heeft Lefier drie derivatentransacties gesloten. Het betreft drie renteswaps ter afdekking van het renterisico op herfinancieringen. De eerste renteswap is gesloten met de Rabobank, het betreft een 10-jaars renteswap met ingang per 1 juli 2011. De tweede en derde renteswap zijn gesloten met BNP Paribas. Voor deze langlopende renteswaps geldt een mandatory breakclause  na respectievelijk 9,5 jaar en 10 jaar na de transactiedatum. Door de spreiding van de breakclauses wordt voorkomen dat op één moment in de tijd de afwikkeling van de renteswaps plaats moet vinden. De tweede en derde renteswap hebben een looptijd van 50 jaar, ingaande per 7 september 2012 en 3 juni 2013.

De volgende tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de nominale waarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2018:

Overzicht payer swaps

Overzicht payer swaps
                  Marktwaarde Marktwaarde
  Bank Type Coupon Lefier
ontvangt
Ingangs-
datum
Eind-
datum
Volume Break clause 31-12-2018 31-12-2017
1 Rabobank payer swap 3,3350% 3M Euribor 1-7-2011 1-7-2021 25.000 geen ‑2.648  ‑3.340 
2 BNP Paribas payer swap 3,6375% 3M Euribor 7-9-2012 7-9-2062 10.000 24-5-2021 ‑7.763  ‑7.305 
3 BNP Paribas payer swap 3,6675% 3M Euribor 3-6-2013 3-6-2063 25.000 24-11-2020 ‑20.143  ‑18.973 
              60.000   ‑30.554 ‑29.618

Per 31 december 2018 is er sprake van een negatieve marktwaarde ad. € 30,5 miljoen. De waarde heeft zich daarmee ten opzichte van eind vorig jaar met ruim 3% verslechterd, vooral door nog lagere marktrentes in het 4e kwartaal van 2018. Lefier heeft contracten zonder CSA (Credit Support Annex) hetgeen betekent dat tussentijds niet hoeft te worden bijgestort. Mogelijke (éénmalige) storting gaat alleen gelden indien de marktrente in 2020/2021, ten tijde van de breakclauses, lager is dan de contractrente. Indien de marktrente hoger dan de couponrente is zal Lefier de marktwaarde ontvangen.

De in de tabel opgenomen renteswaps zijn door Lefier afgesloten om de rente als gevolg van herfinancieringen te fixeren, daarmee kent Lefier geen open posities.

Overzicht gehedgde posities per 31 december 2018 (bedragen x € 1.000)

Overzicht gehedgde posities per 31 december 2018 (bedragen x € 1.000)
Nr. Geldgever Koppeling Type Lefier Startdatum Einddatum Bedrag Spread- Fixatie- Opslag
    derivaat   betaad   clause   aanpassing periode %
250 BNG 1 Rabobank Rollover 3,3350% 1-7-2011 1-7-2021 25.000 1-7-2019 2Y 0,120
251 BNG 2 BNP Paribas Rollover 3,6375% 7-9-2012 24-5-2021 10.000 7-9-2018 2Y 0,100
252 BNG 3 BNP Paribas Rollover 3,6675% 3-6-2013 24-11-2020 25.000 3-6-2019 2Y 0,115
              60.000      

Lefier past kostprijs hedge-accounting toe op grond van volledige matching van de modaliteiten van de swap(s) en de onderliggende financieringen.

Lefier heeft twee extendible leningen in haar portefeuille. Deze leningen zijn verstrekt door de voormalige Fortis Bank en zijn overgenomen door de ABN-Amro.

Marktwaarde embedded derivaten per 31 december 2018 (bedragen x € 1.000)

Marktwaarde embedded derivaten per 31 december 2018 (bedragen x € 1.000)
              Marktwaarde Marktwaarde    
Geldgever Type Bedrag Ingangsdatum Startdatum swaption Einddatum swaption Strike - Renteconventie 31-12-2018 31-12-2017    
ABN-AMRO extendible 10.000 2-7-2007 1-7-2032 1-7-2052 4,55% act/360 ‑4.567  ‑4.236     
ABN-AMRO extendible 3.500 2-1-2008 2-1-2023 2-1-2053 4,68% act/360 ‑2.650  ‑2.456     
    13.500         ‑7.217  ‑6.692     

In deze extendible leningen is een recht opgenomen voor de geldgever om vanaf een specifiek vooraf overeengekomen datum te kiezen voor een vaste dan wel een variabele rente. Dit recht heeft Lefier verkocht (geschreven). Het betreft een geschreven embedded receiver swaption. Conform RJ 290 zijn de embedded geschreven swaptions separaat gewaardeerd.

Herfinancierings- en tegenpartijrisico

Renterisico (1)

Gezien het kapitaalintensieve karakter van de corporatiesector zijn corporaties over het algemeen gefinancierd met relatief veel vreemd vermogen. De rentelasten op het vreemd vermogen vormen een belangrijke uitgavenpost. Bij een stijging van het algehele renteniveau zullen corporaties met een hoog renterisico (gemeten aan de hand van de spreiding in de vervalkalender en rente-herzieningsmomenten in de eerstkomende 10 jaren) op korte termijn geconfronteerd worden met hogere rente-uitgaven en daarmee lagere operationele kasstromen. Corporaties met een meer gespreide vervalkalender hebben hier minder last van.

(1) Business Risk 14 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Situatie Lefier

In de periode 2019-2023 is sprake van een aanzienlijk risico. Dit wordt veroorzaakt door € 60 miljoen aan variabel rentende leningen die worden afgelost. Deze waren gehedged middels payers swaps.


(Her)financieringsrisico (2)

De beschikbaarheid van financiering is van groot belang voor een corporatie. Spreiding in de her-financieringsmomenten van geborgde leningen leidt tot een lager herfinancieringsrisico. Tegelijkertijd is het van belang om ook op korte termijn herfinancieringsmomenten te hebben, zodat de corporatie de mogelijkheid tot aflossing heeft in geval daar behoefte aan is.

(2) Business Risk 15 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Situatie Lefier

In 2020 en 2021 wordt er in totaal 60 miljoen aan variabelrentende leningen afgelost. Deze vormen een hedge met de payers swaps die Lefier in bezit heeft. Evenals de financiering worden ook de payers swaps in 2020/2021 afgewikkeld. In onze meerjarenbegroting houden we rekening met deze aflossingen. Lefier stuurt op het voldoen aan de financiële ratio's. Daarmee is het verkrijgen van toekomstige WSW geborgde leningen gegarandeerd.

Tegenpartijrisico (3)

Indien een corporatie liquide middelen voor korte of langere termijn op depot plaatst, loopt de corporatie een tegenpartijrisico. Corporaties die middelen op depot plaatsen bij gegoede tegenpartijen lopen een lager risico dan corporaties die tegoeden plaatsen bij tegenpartijen met een relatief lage kredietbeoordeling. Hetzelfde geldt voor het afsluiten van derivatentransacties met tegenpartijen, omdat ook hierop een tegenpartijrisico gelopen wordt. Het afsluiten van een derivatentransactie onder een Credit Support Annex (CSA) kan het tegenpartijrisico beperken (hoewel dit het risico mogelijk niet volledig uitsluit).

(3) Business Risk 15 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Situatie Lefier

Bij Lefier is geen sprake van een tegenpartijrisico uit hoofde van de treasury instrumenten. We hebben geen liquide middelen in depot en streven naar een continue benutting van de kredietfaciliteit. Daarnaast hebben onze payers swaps een negatieve marktwaarde op basis van de rentecurve per 31 december 2018.

Spreiding vervalkalender leningen- en derivatenportefeuille

In onderstaande grafiek is het liquiditeitsrisico weergegeven voor de huidige leningen- en derivatenportefeuille:

 

Stresstest Autoriteit Woningcorporaties

Bij de stresstest wordt de rentecurve per 31 december 2018 gereduceerd met respectievelijk 100 en 200 basispunten. De negatieve rentecurve die voor een gedeelte van de rentecurve geldt wordt gehanteerd voor zowel de variabele rentepoot als de discontering van de kasstromen.

Stresstest per 31 december 2018 (bedragen x € 1.000)

Stresstest per 31 december 2018 (bedragen x € 1.000)
Nr. Bank Type Coupon Lefier Startdatum Einddatum Volume Marktwaarde    
        ontvangt       31-12-2018 - 100 bp - 200 bp
1 Rabobank Payer swap 3,3350% 3M Euribor 1-7-2011 1-7-2021 25.000 ‑2.648 ‑3.287 ‑3.947
2 BNP Paribas Payer swap 3,6375% 3M Euribor 7-9-2012 7-9-2062 10.000 ‑7.763 ‑13.730 ‑22.513
3 BNP Paribas Payer swap 3,6675% 3M Euribor 3-6-2013 3-6-2063 25.000 ‑20.143 ‑35.416 ‑58.015
Totaal             60.000 ‑30.554 ‑52.433 ‑84.475

Bovenvermelde stresstest heeft voor Lefier momenteel nog geen liquiditeitsrisico tot gevolg omdat er geen sprake is van contracten met bijstortingsverplichtingen. Het WSW heeft op 7 augustus 2018 aan Lefier (nogmaals) bevestigd dat bij het blijvend voldoen aan de financiële ratio’s de afwikkeling van de mandatory breaks in 2020/2021 kan worden gefinancierd met WSW-geborgde leningen. Op basis van de rentecurve van 31 december 2018 gaat het in 2020 en 2021 om resp. circa  € 18,1 miljoen en € 6,9 miljoen die moet worden betaald aan BNP Paribas.

Activiteiten Treasury Jaarplan 2018

In 2018 zijn álle voorgenomen transacties uit het Treasury Jaarplan geëffectueerd.

WSW nr Transactie Achtervang Geldgever oorspronkelijk Gecedeerd aan Type Bedrag Ingangsdatum Termijn Rente %
47887 Tr 2018-3 Groningen M.M. Warburg & CO Hallesche Krankenversichering A.G. Fixe € 10 miljoen 27-2-2018 28Y 1,88
47888 Tr 2018-3 Groningen M.M. Warburg & CO Alte Leipziger Lebensversicherung A.G. Fixe € 10 miljoen 27-2-2018 28Y 1,88
47898 Tr 2018-4 Emmen M.M. Warburg & CO Hallesche Krankenversichering A.G. Fixe € 10 miljoen 15-3-2018 27Y 1,91
47899 Tr 2018-4 Emmen M.M. Warburg & CO Alte Leipziger Lebensversicherung A.G. Fixe € 10 miljoen 15-3-2018 27Y 1,91
47930 Tr 2018-1 Emmen M.M. Warburg & CO Alte Leipziger Lebensversicherung A.G. Fixe € 15 miljoen 13-4-2018 30Y 1,84
48026 Tr 2018-2 Groningen BNG   Fixe € 10 miljoen 18-6-2018 29Y 1,755
48141 Tr 2018-5 Stadskanaal M.M. Warburg & CO Hallesche Krankenversichering A.G. Fixe € 10 miljoen 28-8-2018 25Y 1,665
48142 Tr 2018-5 Stadskanaal M.M. Warburg & CO Alte Leipziger Lebensversicherung A.G. Fixe € 10 miljoen 28-8-2018 25Y 1,665
48216 Tr 2018-6 Groningen M.M. Warburg & CO Hallesche Krankenversichering A.G. Fixe € 15 miljoen 1-10-2018 26Y 1,67
            € 100 miljoen   27Y 1,793

Er is voor € 100 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken, hiervan is € 55 miljoen bestemd voor herfinanciering en € 45 miljoen voor de financiering van nieuwbouw- en verbeteringsprojecten. De nieuwe financiering is gemiddeld tegen een couponrente van 1,79% gecontracteerd.

Financieel resultaat 2018

Speerpunten:

Belangrijkste financiële resultaten:

  • Het resultaat na belastingen over 2018 komt uit op € 56,8 miljoen.
  • De marktwaarde van ons vastgoed in exploitatie is het afgelopen jaar met ca. 4% gestegen naar € 2,6 miljard. In het resultaat over 2018 geeft dit een positief resultaatseffect van ca. € 104 miljoen, welke onderdeel is van de waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
  • Het netto resultaat uit de exploitatie van de vastgoedportefeuille is € 67,3 miljoen positief. Dit is € 5,8 miljoen lager dan de begroting door met name hogere onderhoudsuitgaven (€ 8,1 miljoen), lagere huuropbrengsten (€ 2,6 miljoen), lagere lasten verhuur en beheer door mutatie in de toerekening aan andere activiteiten (€ 5,9 miljoen). Hierna wordt het resultaat nader toegelicht.
  • De netto huuropbrengsten over 2018 komen uit op € 170,5 miljoen (2017: € 171,7 miljoen), een daling van 0,7% doordat Lefier in 2018 het nieuwe huurbeleid heeft ingevoerd, waarbij een betere match ontstaat in prijs en kwaliteit.  
  • De ICR is in 2018 gedaald van 1,9 naar 1,8 (norm: 1,4).
  • De huurderving als gevolg van leegstand is in 2018 gedaald van 1,6% naar 1,3%. De huurachterstand is in 2018 licht gedaald van 1,6% naar 1,5% van de huuropbrengst.
  • Lefier heeft ervoor gekozen om in 2018 extra onderhoud uit te voeren. Een stijging van 9% ten opzichte van voorgaand jaar. Deze lasten zijn onderdeel van het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille.
  • In 2018 hebben we conform begroting voor veel projecten een realisatiebesluit genomen, waardoor we een forse onrendabele top als overige waardeverandering hebben gerealiseerd (€ 73,6 miljoen). Dit sluit aan met onze ambitie om fors te investeren in onze portefeuille vanuit zowel betaalbaarheid als ook duurzaamheid.
  • Lefier heeft in 2018 haar nieuwe eigen huisvesting opgeleverd. Als gevolg hiervan zijn de huisvestingskosten per fte over 2018 eenmalig gestegen ten opzichte van voorgaand jaar. Deze stijging, tezamen met extra ICT gerelateerde uitgaven, leiden tevens tot hogere bruto bedrijfslasten per fte (zie Lefier in Kerncijfers).

Samenvatting winst- & en verliesrekening 2018

Samenvatting winst- & en verliesrekening 2018
  Jaarrekening
2018
Begroting 2018 Verschil
       
netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 67.288 73.053 ‑5.765
netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 0 0 0
netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 2.291 839 1.452
waardeveranderingen vastgoedportefeuille 30.739 ‑31.426 62.165
netto resultaat overige activiteiten 499 460 39
overige organisatiekosten ‑5.993 ‑162 ‑5.831
kosten leefbaarheid ‑3.820 ‑4.247 427
saldo financiële baten en lasten ‑30.599 ‑28.444 ‑2.155
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 60.404 10.073 50.331
belastingen ‑3.582 0 ‑3.582
resultaat deelnemingen ‑0 0 ‑0
RESULTAAT NA BELASTINGEN 56.822 10.073 46.749

Het netto resultaat uit de exploitatie van de vastgoedportefeuille is € 67,3 miljoen positief. Dit is € 5,8 miljoen lager dan de begroting. De belangrijkste posten welke debet zijn aan het lagere saldo van de exploitatie van de vastgoedportefeuille ten opzichte van de begroting zijn:

  • lagere huuropbrengsten: -/- € 2,6 miljoen als gevolg van het ingevoerde nieuwe huurbeleid.
  • een daling van de lasten verhuur en beheer met € 5,9 miljoen door wijzigingen in de toerekening aan andere activiteiten, onder meer zichtbaar bij de overige organisatiekosten. De toerekening is in lijn met de door de Autoriteit wonen uitgebrachte handleiding functionele indeling. In de jaarrekening 2017 was deze wijziging ook reeds doorgevoerd.
  • De onderhoudslasten zijn in 2018 € 8,1 miljoen hoger dan begroot. Naast een aanpassing in de kostentoerekening van € 3,3 miljoen ten opzichte van begroot, is een stijging over de hele linie zichtbaar als gevolg van stijgende bouwkosten. De kosten bij mutatie van een woning stijgen het sterkst. Diverse maatregelen zijn aangekondigd dan wel geïmplementeerd inzake de beheersing van de onderhoudslasten.
  • De overige directe operationele lasten zijn toegenomen met € 1,7 miljoen. De zakelijke lasten en in het bijzonder de verhuurdersheffing nemen fors toe. We hebben voor de komende jaren nog de beschikking over een verlaging van de verhuurdersheffing als gevolg van de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing. Zoals in het begin van dit hoofdstuk blijkt, is dit voor 2019 een bate van € 4,8 miljoen.
  • Overige mutaties, per saldo een bate € 0,8 miljoen.

De waardeveranderingen op de vastgoedportefeuille van per saldo € 30,7 miljoen positief bestaan enerzijds uit niet-gerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille door een stijging van de marktwaarde in verhuurde staat met circa € 104 miljoen (begroot € 46 miljoen). De mutatie van de marktwaarde muteert tevens in de herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen. Dit is het deel van het vermogen welke niet vrij ter beschikking staat.

Onder de waardeveranderingen staat ook de post overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (-/- € 74 miljoen, ten opzichte van begroot € 78 miljoen). Dit zijn de onrendabele toppen op onze vastgoedprojecten. De kostprijs van de projecten ligt hoger dan de (verwachte) marktwaarde en dit verschil boeken we bij besluitvorming af.

De hogere organisatiekosten worden volledig veroorzaakt door een gewijzigde definitie. Conform de nieuwe handleiding toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening bij corporaties (uitgave februari 2019) rekenen we conform voorgaand verslagjaar de organisatiekosten, welke niet direct samenhangen met de primaire bedrijfsvoering, toe aan de overige organisatiekosten. 

Lees meer

Lefier in kerncijfers

  31-12-2018     31-12-2017
Aantal verhuureenheden in exploitatie DAEB Niet-DAEB totaal  
Zelfstandige huurwoningen 25.361 1.074 26.435 26.531
Onzelfstandige woongelegenheden (incl. intramuraal zorgvastgoed) 3.090 0 3.090 3.090
subtotaal woongelegenheden 28.451 1.074 29.525 29.621
Parkeervoorzieningen 0 3.322 3.322 3.373
Bedrijfsmatig onroerend goed 0 476 476 432
Maatschappelijk onroerend goed 86 0 86 139
subtotaal niet-woongelegenheden 86 3.798 3.884 3.944
Totaal 28.537 4.872 33.409 33.565
         
Aantal gewogen verhuureenheden 28.623 2.214 30.837 31.006
         
Aantal zelfstandige woningen per gemeente        
Groningen 6.763 603 7.366 7.415
Midden Groningen 4.380 65 4.445 4.495
Emmen 9.250 241 9.491 9.484
Borger Odoorn 1.136 25 1.161 1.140
Stadskanaal 3.832 140 3.972 3.997
Totaal 25.361 1.074 26.435 26.531
         
Aantal zelfstandige woningen naar huurprijsklasse        
goedkoop (≤ € 417,34) 6.851 4 6.855 5.689
betaalbaar (€ 417,35 - € 640,14) 17.713 402 18.115 19.081
duur tot huurtoeslaggrens (€ 640,15- € 710,68) 758 93 851 1.167
duur boven huurtoeslaggrens (> € 710,68) 39 575 614 594
Totaal 25.361 1.074 26.435 26.531
         
         
Volkshuisvestelijke prestaties        
Aantal opgeleverde koop woongelegenheden     0 13
Aantal opgeleverde huur woongelegenheden     27 93
Aantal aangekochte woongelegenheden     3 1
Aantal aangekochte niet-woongelegenheden     1 0
Aantal uitgevoerde ingrijpende verbeteringen (vanaf € 20.000)     509 298
Aantal woningen nul-op-de-meter (Stroomversnelling)     277 40
Aantal woningen toegevoegd d.m.v. transformatie     0 0
Aantal verkochte zelfstandige woongelegenheden     59 54
Aantal verkochte onzelfstandige woongelegenheden     0 14
Aantal verkochte niet-woongelegenheden     9 0
Aantal Te Woon     ‑6 0
Aantal gesloopte zelfstandige woongelegenheden     75 88
Aantal gesloopte onzelfstandige woongelegenheden     0 311
Aantal gesloopte niet-woongelegenheden     78 0
         
Verhuur        
Totale huurachterstand     3.011 2.853
Huren en vergoedingen     181.033 183.364
Totale huurachterstand in % van huren en vergoedingen     1,7% 1,6%
Totale huurderving wegens leegstand     2.340 2.981
Huurderving in % van huren en vergoedingen     1,3% 1,6%
Gemiddelde netto huurprijs van de woningen     471 483
% van de maximale huurprijs van de woningen     67,5% 70,8%
         
Woningexploitatie per gewogen verhuureenheid        
Huren     5.528 5.577
Onderhoud, inclusief kosten eigen werkapparaat     1.778 1.633
Leefbaarheid     124 122
Beïnvloedbare bedrijfslasten*     547 569
Niet-beïnvloedbare bedrijfslasten     526 416
Verhuurderheffing     498 432
Saldo woningexploitatie / direct rendement     2.055 2.406

      31-12-2018 31-12-2017
Organisatie        
Aantal fte's ultimo in loondienst bij Lefier totaal     325,7 327,5
Gemiddeld aantal fte's in verslagjaar     325,9 333,1
         
Aantal VHE (gewogen) per fte     95 93
Personeelskosten per fte     81.786 78.685
Huisvestingskosten per fte     4.643 2.700
Bruto-bedrijfskosten per fte     120.315 111.538
         
Balans en resultaten        
Eigen vermogen     1.749.063 1.692.240
Voorzieningen     63.663 29.368
Balanstotaal     2.748.199 2.605.965
Huren     170.470 171.675
Vergoedingen     7.704 8.187
Vennootschapsbelasting     ‑3.582 1.662
Jaarresultaat     56.822 4.068
         
Waardering bezit in exploitatie        
Historische kostprijs (per ultimo boekjaar)     1.104.409 1.101.386
Beleidswaarde (per ultimo boekjaar)     1.352.779 1.411.765
Marktwaarde in verhuurde staat     2.621.449 2.503.280
Woz-waarde (peildatum 1 januari 2017)     2.936.843 2.811.000
Beleidswaarde in % van marktwaarde in verhuurde staat     52% 56%
         
Financiële continuïteit        
Solvabiliteit o.b.v. marktwaarde     63,6% 64,9%
Solvabiliteit o.b.v. beleidswaarde     32,5% 39,7%
Interest Coverage Ratio (ICR)     1,8 1,9
Eigen vermogen per gewogen verhuureenheid     56.719 54.579
         
Treasury        
Loan to Value o.b.v. beleidswaarde     64,1% 57,8%
Loan to Value o.b.v. marktwaarde     33,1% 32,6%
Leningenportefeuille o/g     859.404 813.929
Benutting kredietfaciliteit     7.475 1.828
Leningen per gewogen verhuureenheid (in € )     27.869 26.443
Gemiddelde rentelast leningen o/g (%)     3,27 3,46
Gemiddelde restant looptijd in jaren     18 17
Duration     12,7 12,7

Risico en beheersing

Inleiding

Voor Lefier is het belangrijk zicht te hebben op de risico’s, de getroffen beheersmaatregelen en restrisico’s. Het risicomanagementsysteem ondersteunt hierbij. Het proces wordt beschreven in het risicomanagementbeleid, dat voort komt uit de strategie en doelen, alsmede uit de risicocultuur van Lefier. In 2018 hebben we de strategische risico’s herijkt en deze verder uitgediept.

In dit hoofdstuk beschrijven we de uitgangspunten en basisprincipes van risicomanagement bij Lefier, vervolgens beschrijven we de risico’s waar Lefier mee te maken heeft op strategisch en operationeel niveau.

Visie, missie en strategie

Risicomanagement bij Lefier kent de volgende basisprincipes:

  • De ‘Three Lines of Defense’, waarbij de 1e lijn (het management) zowel verantwoordelijk is voor het managen van kansen als risico’s binnen de gestelde risicobereidheid, zodanig dat Lefier redelijkerwijs in staat is haar doelstellingen te behalen;
  • De risicomanagement cyclus, waarbij uitgaande van de doelstellingen van Lefier, risico’s worden geïdentificeerd, de risicobereidheid wordt bepaald, formuleren van beheersmaatregelen, monitoren en rapporteren, etc. In de risicomanagement cyclus wordt aangesloten bij de Planning & Control cyclus van Lefier.
  • Een procesgerichte benadering met betrekking tot de operationele risico’s waarbij naar de risico’s binnen een proces gekeken wordt en de beheersmaatregelen in onderlinge samenhang worden vastgesteld en bewaakt.

Integraal risicomanagement

Lefier streeft bij het vaststellen van haar doelstellingen naar een gezond evenwicht tussen het realiseren van (maatschappelijke) prestaties en de beheersing van risico’s. Lefier brengt jaarlijks de strategische risico’s rondom de geformuleerde doelstellingen in kaart. In een strategische risicokaart wordt de kans en de mogelijke impact van de verschillende geïdentificeerde risico’s weergegeven. Daarbij is gekeken naar de bruto kans en impact van het risico (zie figuur).

Het bestuur en de directieleden evalueren jaarlijks de strategische risico’s in een gezamenlijk assessment. Hierbij worden de strategische risico’s herijkt en indien nodig gewijzigd of aangevuld. De risico’s worden jaarlijks beoordeeld op kans en impact.

Strategische bruto risicokaart – 2018 Strategische bruto risicokaart – 2018

Lefier heeft op basis van de gesignaleerde risico’s haar risicobereidheid geformuleerd. Deze risicobereidheid geeft aan wat de aard en omvang van de risico’s is die Lefier bereid is aan te gaan bij het bereiken van haar bedrijfsdoelstellingen. Deze risicobereidheid is kwantitatief van aard (veelal in financiële termen als solvabiliteit, liquiditeit of maximaal operationeel verlies) en ook kwalitatief als het gaat om b.v. reputatierisico’s en maatschappelijk presteren.

Risicomanagement op operationeel niveau is het dagelijkse risicobeheer in de primaire en ondersteunende processen of in projecten. Dit zijn voornamelijk risico’s als gevolg van het falen van mensen, systemen of processen of gebeurtenissen van buiten af.

Het management van de afzonderlijke bedrijfsonderdelen van Lefier is verantwoordelijk voor het identificeren van deze risico’s, het inrichten van de maatregelen om de risico’s te beheersen en de periodieke rapportage over het verloop van de risico’s aan de hand van risico gerelateerde indicatoren.

Strategische risico's

Vanuit onze strategische risico inventarisatie en de analyse van de beheersing van deze risico’s blijkt dat een aantal risico’s nog buiten onze risicobereidheid vallen. In de afgelopen periode is aan deze risicogebieden aandacht besteed. Door alle kamers is gewerkt aan verbetering van de beheersing van de strategische risico’s, hetgeen onder andere terug is te zien in de samenwerking tussen de kamers bij de doorontwikkeling van Lefier in de zes ontwikkellijnen. Aan de andere kant zijn er exogene factoren die van invloed zijn op onze risico’s. Onder andere door de jaarlijkse omgevingsanalyse volgen we deze ontwikkelingen en bepalen we hoe we hier op kunnen en willen anticiperen. Deze omgevingsanalyse geeft ons belangrijke terugkoppeling over de beheersing van onze strategische risico’s. Begin 2019 kijken we weer vooruit. Zijn onze strategische risico’s nog voldoende actueel? Of zijn er risico’s die minder strategisch blijken te zijn. Dit zal uiteindelijke resulteren in de herijking van onze strategische bruto risicokaart.

We zien vooruitgang op een aantal strategische risicogebieden. We ontwikkelen beleid op diverse onderwerpen zoals kwaliteitsbeleid, huurbeleid, woonlastenbeleid en energiebeleid. Daarnaast wordt steeds meer invulling gegeven aan de verschillende strategische thema’s binnen Lefier zoals kwaliteit en duurzaamheid. We weten steeds beter wat onze ambities zijn en hoe we deze willen bereiken.

We bepalen onze eigen koers als het gaat om ambities op het gebied van duurzaamheid maar hebben te maken met (externe) ontwikkelingen in de landelijk en regionale politiek. We volgen economische en technologische ontwikkelingen en bepalen hierin onze eigen strategie: volgen of voorop lopen. We kunnen steeds beter zichtbaar maken en aantonen dat we voldoen aan wet- en regelgeving. We weten waar onze risicogebieden zitten en wie verantwoordelijk is voor de acties.

Een aantal risico’s worden nog onvoldoende beheerst dat wil zeggen het netto risico valt nog buiten onze risicobereidheid:

  • Risico op aardbevingsschade: door de vele niet te beïnvloeden variabelen blijft dit risico lastig om te beheersen. Wel zien we een positieve ontwikkeling vanuit de landelijke politiek en is de uitspraak van de rechter inzake de waardedaling positief voor Lefier. Tijdverlies (uitstel projecten) krijgen we niet vergoed. Medio 2018 is een review uitgevoerd op dit thema, de acties die hieruit volgen zullen belegd worden vanuit de stuurgroep aardbevingen. Zie ook: Veilig wonen
  • Kwaliteit medewerkers: dit is in beeld gebracht en uitgewerkt in het strategisch personeelsbeleid. De implementatie is gestart en moet zorgen voor het vergroten van de duurzame inzetbaarheid van medewerkers, management ontwikkeling en bevorderen van een bedrijfscultuur die gebaseerd is op vakmanschap en ondernemerschap.
  • Waardering vastgoed: Nieuwe ontwikkelingen vragen inzicht te geven in de beleidswaarde van ons vastgoed. Hiervoor dient de kwaliteit van onze data verder te worden verbeterd. De beleidswaarde heeft mogelijke grote impact op het aantrekken van financiering in de toekomst.
  • Kwaliteit/duurzaamheid: we hebben nog het nodige te doen met betrekking tot  onze opgaven opo het gebied van duurzaamheid. De beheersing van dit risico heeft een directe relatie met onze prestatie afspraken. Lefier volgt het opgestelde energiebeleidsplan, maar heeft wel te maken met diverse gemeenten met eigen ambities.
  • Vastgoedbeheer: een meerjarige onderhoudsbegroting is opgesteld (onderdeel begroting 2019) en moet nog worden vertaald naar de strategische norm voor ons onderhoud en financiering op de lange termijn. Uitwerking naar complex-beheerplannen moet nog plaatsvinden.
  • Maatschappelijk ondernemerschap: het meetbaar maken van de balans tussen financieel en maatschappelijk rendement en de verdere uitwerking van het ondernemerschap is belegd in de ontwikkellijn ‘Maatschappelijk Ondernemen’. De methode is ontwikkeld. De implementatie moet nog plaatsvinden.

Risico’s die op dit moment nog buiten onze risicobereidheid vallen, accepteren we tijdelijk, wetende dat acties in gang zijn gezet om deze risico’s te beheersen, zodanig dat deze in afzienbare tijd binnen onze risicobereidheid vallen.

Operationele risico's

Uit onze operationele risico inventarisatie en de analyse van de beheersing van deze risico’s blijkt dat een aantal van de risico’s nog buiten onze risicobereidheid vallen. De beleidsuitgangspunten zijn helder evenals de beschrijving en opzet van de processen. Met name de werking zal moeten bijdragen aan verbetering van de beheersing, op die onderwerpen waar we nog buiten onze risicobereidheid acteren.