Betaalbaarheid

Voldoende betaalbare woningen

Onze visie op betaalbaarheid

In het werkgebied van Lefier hebben veel mensen een laag inkomen. Voor die mensen is Lefier er. Wij zorgen dat er voldoende betaalbare woningen zijn. Zo houden onze huurders de financiële ruimte om hun leven zelfstandig vorm te geven. Iedereen heeft recht op een woning die aan basiskwaliteitseisen voldoet. Een keuze van een huurder voor meer kwaliteit heeft wel financiële consequenties.

Huurbeleid

Op 1 september 2018 ging het nieuwe huurbeleid van Lefier in. Het belangrijkste uitgangspunt is dat de huurprijs een afspiegeling is van de kwaliteit van de woning. Anders gezegd, voor een woning met meer kwaliteit geldt een hogere huurprijs. We stellen de huurprijs vast op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) en maken hiermee gebruik van objectief vastgestelde en toetsbare onderdelen. De WOZ-waarde van de woning en de energetische kwaliteit (via de energielabels) krijgen extra gewicht in het nieuwe huurbeleid. Op 1 september verlaagden we een deel van de huren. Een ander deel is verhoogd, binnen de wettelijke mogelijkheden. Afspraken over de uitvoering van het nieuwe huurbeleid, ook voor de komende jaren, legden we vast in een convenant met onze huurdersorganisaties.

Een belangrijke doelstelling is dat we het wonen betaalbaar houden voor onze primaire doelgroep (mensen met een inkomen tot €36.165,-). Daarom streven wij ernaar om de kosten van het wonen gemiddeld 30% van het netto besteedbaar inkomen te laten bedragen. Deze norm wordt ook door het Nibud gehanteerd. Lefier hanteert hiervoor de zogenaamde woonquote benadering. De woonquote bestaat uit de netto huur (dus na aftrek van de huurtoeslag) plus energielasten, gedeeld door het inkomen. Omdat veel van onze huurders een laag inkomen hebben, moeten we de huren laag houden en zorgen dat de energielasten beheerst worden. Met behulp van de mogelijkheden van data-analyses maken we dit steeds verder inzichtelijk. Ook zien we de Energieprestatievergoeding (EPV) als het instrument om op de betaalbaarheid te sturen. Begin 2019 maken we hier nadere afspraken over met onze huurdersorganisaties.

Jaarlijkse huurverhoging

In 2018 viel de huuraanpassing samen met de invoering van het nieuwe huurbeleid. De datum van de jaarlijkse huuraanpassing is hiermee eenmalig verschoven van 1 juli naar 1 september. Zo'n 9.500 huurders van sociale huurwoningen van Lefier kegen per 1 september een huurverlaging van circa 9,8%. Dit komt neer op een verminderde woonlast van ongeveer € 47,- per maand. De huurverlaging voerde Lefier in één keer door op 1 september 2018. 

De huurprijzen van de overige sociale huurwoningen stijgen met maximaal het toegestane percentage van 3,9%. Deze huurverhoging wordt over een aantal jaren geleidelijk doorgevoerd. Huurders die een huurverhoging krijgen, betaalden in 2018 gemiddeld circa 3,4% meer. Dit komt neer op ongeveer € 16,- per maand.

Prijs en kwaliteit in evenwicht
Met het nieuwe huurbeleid wilden we een einde maken aan de huidige verschillen in huurprijs tussen dezelfde huurwoningen in een complex of straat. Vaak zijn die verschillen ontstaan doordat bij mutatie (verhuizing) de huur van de woning omhoog is gegaan. Huurders die lang ergens wonen, betalen dus vaak een lagere huur. Deze verschillen zijn niet uit te leggen aan onze huurders. Het uitgangspunt van ons nieuwe huurbeleid is dat de huurprijs wordt bepaald door de kwaliteit van de woning, zodat gelijkwaardige woningen eenzelfde huurprijs krijgen.  

Huurtoeslag
Een groot deel van de huurders van Lefier komt in aanmerking voor huurtoeslag. Bij een huuraanpassing moet de kale huur door de huurder worden doorgegeven aan de Belastingdienst. Omdat alle huurders van Lefier een huuraanpassing krijgen, heeft Lefier in 2018 met de Belastingdienst afgesproken dat zij met ingang van 1 september de huurtoeslag aanpassen van huurders van Lefier waar dat relevant is. We willen hiermee voorkomen dat huurders volgend jaar eventueel een bedrag aan de Belastingdienst moeten terugbetalen als ze teveel huurtoeslag hebben ontvangen. Huurders blijven overigens wel zelf verantwoordelijk voor hun huurtoeslag.

Objectief en toetsbaar door huurders
De kwaliteit van de woning - en daarmee dus de huurprijs -, wordt vastgesteld op basis van de punten van het Woningwaarderingsstelsel (WWS), de WOZ-waarde en het energielabel. Dit zijn objectieve gegevens, die door de huurder getoetst kunnen worden. Dit maakt de opbouw van de huurprijs transparant. Om de huurprijs zo inzichtelijk mogelijk te maken, ontvangt elke huurder per brief uitleg over het nieuwe huurbeleid én de berekening van de huurprijs voor zijn of haar woning. Elke huurder kan dus precies zien hoe de huurprijs is opgebouwd en dit ook toetsen.

Uitzonderingen
In de gemeente Midden-Groningen hebben we de invoering van ons nieuwe huurbeleid uitgesteld, onder andere vanwege de onduidelijkheid rondom de versterkingsopgave. De huurders van deze gemeente kregen in 2018 geen huuraanpassing. Ook voor woningen waar een verbeterproject is uitgevoerd of nog loopt, maken we tijdelijk een uitzondering tot alle gegevens compleet zijn.

De huren van onze woningen in de vrije sector, bedrijfspanden, garages en parkeerplaatsen vallen niet onder het nieuwe huurbeleid en hebben wij per 1 juli 2018 aangepast. Studentenkamers (onzelfstandige sociale woningen) vallen ook niet onder dit nieuwe huurbeleid. Zij kregen in 2018 een huurverhoging van 1,4% per 1 september 2018.

Aanpak huurachterstanden

Huurincasso en ontruiming

Huurincasso
In 2018 zijn de huurachterstanden verder gedaald. Uitgangspunt bij de aanpak van huurachterstanden is dat we zo vroeg mogelijk met huurders in contact komen (telefonisch, op kantoor of via een huisbezoek) als er betalingsproblemen zijn. Via het gesprek zoeken we samen met de huurder naar een passende oplossing voor het probleem. Zo voorkomen we dat schulden te hoog oplopen. In 2018 brachten we de huurachterstanden voor sociale huurwoningen terug naar 1,3% (2017: 1,4%). 

Afgelopen jaar zijn we gestopt met de acceptgiro. Alle huurders die hier nog gebruik van maakten, konden kiezen voor een andere betaalwijze: automatische incasso, accept e-mail of een digitale factuur. Steeds meer huurders kiezen voor het gemak van automatische incasso.

Om het innen van de huur zo optimaal mogelijk te laten verlopen, zijn we in 2018 begonnen met het project Creditmanagementsoftware. Kern van dit project is dat we maximaal gebruik maken van de mogelijkheden van automatisering en dat we klanten op passende wijze benaderen en bedienen. Daardoor kunnen we problemen vroeg signaleren en persoonlijk contact leggen met de klant. Zo willen we huurachterstanden nog verder beperken. In 2019 is dit project afgerond en werken we met deze software.

Het afgelopen jaar investeerden we lokaal in de samenwerking met onze sociale partners. We doen dat op een manier die past bij de lokale stakholders. Voorbeelden zijn de VoorzieningenWijzer en een intensievere samenwerking met preventiemedewerkers van de kredietbanken.  De voorzieningenwijzer is een instrument dat mensen kan helpen bewuste keuzes te maken in de besteding van hun geld en optimaal gebruik te maken van beschikbare voorzieningen. Denk hierbij aan gemeentelijke minimaregelingen, toeslagen,zorgverzekering , energieleveranciers en de inkomstenbelasting. Dat samenwerking vruchten afwerpt, blijkt wel uit het project Problematische huurschulden in Emmen, een samenwerking van gemeente, Lefier, Domesta en welzijnsorganisatie Sedna.  Doel van de samenwerking is om te komen tot een oplossing in de schuldsituatie en daardoor ontruiming te voorkomen. In 2018 werd een pilot uitgevoerd in de wijk Emmermeer. Met de aanpak willen we bij huurders ´achter de voordeur´ komen. De pilot is succesvol en het werkgebied waarin we werken wordt in 2019 verder uitgebreid.

Ontruimingen
In 2018 zijn 47 woningen ontruimd, waarvan 31 vanwege huurachterstand. Dit is een daling ten opzichte van 2017 (51). Bij deze ontruimingen is er steeds vaker sprake van complexe psychosociale of psychiatrische problematiek, met financiële moeilijkheden als gevolg. Lefier maakt zich zorgen over deze ontwikkeling en deze zorg wordt gedeeld door de deurwaarders waarmee we samenwerken. Naast ontruimingen door huurachterstand zijn 9 woningen ontruimd vanwege overlast en 7 in verband met een hennepkwekerij.
Samen met onze sociale partners blijven wij ons inspannen om het aantal ontruimingen terug te brengen.

Ontruimingen 2018

Ontruimingen 2018
    Borger-Odoorn Emmen Groningen Midden-Groningen Stadskanaal Totaal
Ontruimingen vanwege huurachterstand   3 5 12 8 3 31
Ontruimingen vanwege overlast     1 6 2   9
Ontruimingen vanwege hennep/drugs     1 4 1 1 7
Totaal ontruimd   3 7 22 11 4 47
               
Ontruimingen aangezegd vanwege huurachterstand   7 33 37 15 19 111