Beschikbaarheid

Blijven investeren in ons gebied

Lefier is actief in vijf gemeenten in de provincies Groningen en Drenthe en verhuurt hier ongeveer 29.000 woningen. De komende tien jaar investeren we 900 miljoen euro om ons bezit te verduurzamen en de kwaliteit van de woningen te verbeteren.

Het werkgebied van Lefier is hemelsbreed ongeveer 100 km groot. Het noordelijkste bezit ligt in Ten Boer en het bezit in Nieuw- Amsterdam is het meest zuidelijk. We hebben in dit gebied te maken met groei (stad Groningen) en krimp, met vergrijzing, met aardbevingen en met ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de trek naar de stad. Met onze strategie spelen we in op deze ontwikkelingen. Verduurzamen, sloop, nieuwbouw en verkoop zijn maatregelen die we nemen om hier op te anticiperen en onze doelstellingen te halen. We kijken selectief hoe we het geld uitgeven. Natuurlijk werken we hierbij nauw samen met onze partners: huurdersorganisaties, gemeenten, zorg- en maatschappelijke organisaties.

Krimpgebieden en anticipeergebieden

In Nederland maken we onderscheid tussen krimpgebieden en anticipeergebieden. Dit zijn regio’s die kampen met bevolkingsdaling of die daar in de toekomst mee te maken krijgen. De overheid wil krimp- en anticipeergebieden leefbaar houden. De gebieden waar de bevolkingskrimp het sterkst is, zijn de topkrimpgebieden. In deze gebieden daalt de bevolking tot 2040 met 16%, zo is de verwachting. Vooral gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen, Zuid-Limburg, de Achterhoek, Noord-Oost-Friesland en Noord- en Oost-Groningen hebben te maken met een dalend aantal inwoners. Daarnaast zijn er gebieden waar de bevolking nu nog niet daalt, maar in de toekomst wel. Dit zijn anticipeergebieden. De verwachting is dat hier het aantal inwoners tot 2040 met 4% daalt. Oost-Drenthe is één van de anticipeergebieden.

In het werkgebied van Lefier hebben we te maken met één krimpgebied: Oost-Groningen (gemeente Stadskanaal) en één anticipeergebied: Oost-Drenthe (gemeenten Borger-Odoorn en Emmen). Vanuit Drenthe is een lobby gestart om alsnog krimpstatus te krijgen, omdat de bevolking harder daalt dan de minister in 2015 vaststelde. Krimpstatus heeft organisatorische en financiële voordelen ten opzichte van anticipeerstatus. Samen met de betrokken gemeenten, provincie en collega-corporaties heeft Lefier zich sterk gemaakt voor deze lobby. Dit leidde tot een unaniem door de Tweede Kamer aangenomen motie om dat te regelen. Als Drenthe-Oost een krimpstatus krijgt, kunnen wij ons transformatie- programma (sloop-nieuwbouw) tegen veel lagere kosten en daardoor sneller en beter realiseren.

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken besloot anders. Ondanks de wens vanuit de regio en de provincie wordt de regio Oost-Drenthe nu toch geen officiële krimpregio in het landelijke beleid. De minister benadrukt dat haar beslissing niet afdoet aan de noodzaak van de gezamenlijke aanpak van de krimpproblematiek, waaronder de woningmarkt- opgaven in de regio Oost-Drenthe. Eind 2019 komt er een herijking van het actieprogramma bevolkingsdaling en de regio-indeling in krimp- en anticipeerregio’s.

Woningvoorraad Lefier in krimp- en anticipeerregio’s
Lefier heeft woningbezit in de gebieden waar de bevolking afneemt. Vooral in de buitengebieden van  de gemeenten Stadskanaal, Emmen en Borger-Odoorn zien we dat de afnemende bevolking gevolgen heeft voor de leefbaarheid en de verhuurbaarheid van onze woningen. De vraag naar huurwoningen neemt steeds meer af. Door ingrepen in onze portefeuille, zoals sloop en minder terugbouwen, blijven we langdurige leegstand voor. Samen met de gemeenten laten we woningmarktonderzoeken uitvoeren waarmee we de bevolkingsontwikkeling en veranderde woningmarkt nauwlettend in de gaten houden. Deze onderzoeken worden eens per drie  of vier jaar uitgevoerd.

Netwerken
Lefier neemt deel aan verschillende netwerken en samenwerkingsverbanden op het gebied van krimp. Dit gebeurt op bestuurlijk niveau (stuurgroep Regionaal Woon en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen, Stuurgroep Vitaal Platteland Drenthe) en ambtelijk niveau (samenwerkingsverband anticipeerregio Drenthe-Oost, Kennisnetwerk Netwerk Krimp Noord-Nederland). Andere deelnemers zijn provincies, gemeenten, collega-corporaties en onderwijsinstellingen.

Bezit Lefier

In de gemeenten Borger-Odoorn, Emmen, Groningen, Midden-Groningen en Stadskanaal heeft Lefier 26.435 zelfstandige woningen. Daarnaast exploiteert Lefier 3.090 onzelfstandig woongelegenheden (geen eigen toegang, gedeelde keuken/toilet), voornamelijk voor studentenhuisvesting in de stad Groningen (2.180) en een aantal eenheden in verzorgingstehuizen. Ook heeft Lefier 3.884 niet-woongelegenheden zoals garages, bedrijfsruimten en maatschappelijk vastgoed.

Bezit Lefier op 31-12-2018

Bezit Lefier op 31-12-2018
Bezit Lefier op 31-12-2018  
Bezit Lefier Aantal
Zelfstandige woningen  26.435
Onzelfstandige woningen  3.090
Subtotaal woongelegenheden  29.525
Bedrijfsruimte  476
Parkeerplaatsen  3.322
Maatschappelijk onroerend goed  86
Subtotaal niet-woongelegenheden  3.884
Totaal  33.409

Zelfstandige woningen   Verdeling naar huurklasse      
    Goedkoop Betaalbaar Duur tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens
    t/m 417,34 t/m 640,14 t/m 710,68 boven 710,68
Borger-Odoorn 1161 268 880 7 6
Emmen 9491 2288 6915 189 99
Groningen 7366 2733 3958 280 395
Midden-Groningen 4445 1051 3190 179 25
Stadskanaal 3972 1051 2805 49 67
           
Totaal 26435 7391 17748 704 592

Nieuwbouw

In 2018 leverde Lefier 27 sociale huurwoningen op:

  • 14 woningen aan de Chrysantstraat in Nieuw-Buinen. De woningen zijn grondgebonden, nul-op-de-meter-woningen ter vervanging van bestaande woningen in het project Het Nije Daip.
  • 8 woningen aan de Akelei in Nieuw-Buinen. De woningen zijn grondgebonden, nul-op-de-meter-woningen ter vervanging van bestaande woningen in het project Het Nije Daip.
  • 5 woningen aan de Badstraat in Musselkanaal. Het gaat hier om vervangende nieuwbouw, grondgebonden en nul-op-de-meter-woningen.

De opleveringen van een aantal woningen is uitgesteld naar 2019. Het gaat om 18 woningen aan de Hunzedal in Borger, 12 woningen aan de Weergang te Emmerschans, 207 woningen in complex Polaris in Groningen en 15 woningen in Oldersheem in Nieuw-Amsterdam.

De bouw van het project Hunzedal in Borger en de transformatie van het zorgcomplex Oldersheem is inmiddels wel gestart. De 207 eenheden van complex Polaris in Groningen zijn in 2018 bouwkundig gereed gemeld. De laatste afronding vond plaats in januari 2019, daarna zijn de woningen verhuurd.

Het project van 8 woningen aan de Zandlaan in Nieuw-Amsterdam is geannuleerd wegens te hoge investeringskosten.

In 2018 is Lefier gestart met de bouw van de projecten Molukkenstraat (34 woningen) en Atlantis in Groningen (32 woningen). De woningen worden in 2019 opgeleverd. Het project Atlantis is het eerste aardbevingsbestendige nul-op-de-meter-appartementencomplex in Nederland.

Sloop en herstructurering

In 2018 stond de sloop van 176 wooneenheden op het programma. De opgave was om minimaal 80% hiervan te realiseren. Dat is gelukt, 153 wooneenheden zijn gesloopt (ruim 87%). Hieronder zijn de projecten beschreven.

  • In het project Westerstraat in Emmen sloopten we 13 garages. Op deze plek worden appartementen gebouwd. De sloop van 12 woningen voor nieuwbouw aan de Akelei is in 2017 al afgerond.
  • Voor het project Meridiaan in Klazienaveen is 1 perceel aangekocht en zijn drie eenheden gesloopt. De sloop van de woningen aan de H.L. Wicherstraat is een jaar uitgesteld.
  • Van de 35 te slopen woningen in de Begionastraat in Musselkanaal zijn de laatste 17 woningen gesloopt (in 2017 waren al 18 woningen gesloopt).
  • 14 woningen aan de Prins Hendrikstraat in Stadskanaal zijn in 2017 gesloopt.
  • Voor het herstructureringsproject project Gorecht-West fase 3 in Hoogezand zijn 58 woningen gesloopt. In 2017 waren al 26 woningen gesloopt . Daarmee is de sloop van 84 woningen gerealiseerd, een jaar later dan gepland. Dit komt door de vertraagde oplevering van de nieuwbouw, waardoor de zittende bewoners niet tijdig konden verhuizen. 
  • Na een brand hebben we de sloop van 63 garageboxen in Gorecht-West vervroegd vanwege brandgevaar. 
  • De start van het project Oldersheem (68 wooneenheden) in Nieuw-Amsterdam is uitgesteld naar begin 2019. Hier worden bestaande wooneenheden samengevoegd tot grotere wooneenheden, die beter passen bij de eisen van de tijd. Bij start van de uitvoeringswerkzaamheden worden de huidige eenheden uit de administratie verwijderd en daarmee als sloopt geoormerkt, het gaat hier om een administratieve ‘sloop’. 

Verkoop

Volgens de begroting 2018 zou Lefier 64 sociale huurwoningen verkopen, dat aantal is echter op 50 blijven steken. Dit komt vooral omdat er in Groningen onvoldoende woningen beschikbaar kwamen voor verkoop en doordat diverse aktepasseringen in Emmen zijn uitgesteld naar begin 2019.
De verkoop van andersoortig bezit komt wel overeen met de begroting. Lefier verkocht  9 vrije sector-woningen, 9 parkeerplaatsen en/of garages, een perceel grond en een bedrijfspand. Het Pepergasthuis in Groningen is onder voorbehoud verkocht en de aktepassering staat gepland voor begin 2019.

Nieuwbouw, sloop en woningverbetering

Grondposities

Eind 2018 bezat Lefier zo’n 50 verschillende braakliggende percelen. Dit zijn locaties die we in het verleden aankochten of die vrij kwamen na sloop van woningen. We willen deze grondlocaties actief beheren en niet onbenut laten. Dat kan door percelen te gebruiken voor projectontwikkeling, maar vooral door te verkopen of te ruilen. In 2018 verkochten we vier percelen, waaronder een perceel met garages Noorderpark in Hoogezand. Daarnaast droegen we een deel van De Weerterij in Siddeburen over aan het project  De Weerterij. Voor diverse percelen zijn verkoopplannen in de maak.

Volkshuisvestelijke prestaties in 2018 (woongelegenheden)

Volkshuisvestelijke prestaties in 2018 (woongelegenheden)
Volkshuisvestelijk prestaties per gemeente            
DAEB woongelegenheden Aankoop Nieuwbouw Sloop Verkoop Ingrijpende verbetering Nul-op-de-meter (stroomversnelling)
Groningen 2 0 0 29 415 96
Midden Groningen 0 0 58 7 0 0
Emmen 0 0 0 12 94 48
Borger-Odoorn 0 22 0 0 0 0
Stadskanaal 1 5 17 0 0 133
TOTAAL 3 27 75 48 509 277
             
Niet-DAEB woongelegenheden Aankoop Nieuwbouw Sloop Verkoop Ingrijpende verbetering Nul-op-de-meter (stroomversnelling)
Groningen 0 0 0 8 0 0
Midden Groningen 0 0 0 0 0 0
Emmen 0 0 0 2 0 0
Borger-Odoorn 0 0 0 1 0 0
Stadskanaal 0 0 0 0 0 0
TOTAAL 0 0 0 11 0 0

Volkshuisvestelijke prestaties in 2018 (niet-woongelegenheden)

Volkshuisvestelijke prestaties in 2018 (niet-woongelegenheden)
Niet-woongelegenheden Aankoop Nieuwbouw Sloop Verkoop Ingrijpende verbetering Nul-op-de-meter (stroomversnelling)
Groningen 0 0 0 7 0 0
Midden Groningen 0 0 63 0 0 0
Emmen 1 0 15 1 0 0
Borger-Odoorn 0 0 0 0 0 0
Stadskanaal 0 0 0 0 0 0
TOTAAL 1 0 78 8 0 0

Toewijzing woningen

Toewijzing woningen in 2018            
  Huurprijs (€)         Totaal
  ≤ 417,34 > € 417,34 ≤ € 597,30 > € 597,30 ≤ € 640,14 > € 640,14 ≤ € 710,68 > € 710,68  
Eenpersoonshuishoudens            
onder AOW-grens, inkomen ≤ € 22.400 1.256 587 7 3 0 1.853
onder AOW-grens, inkomen > € 22.400 44 95 19 28 68 254
boven AOW-grens, inkomen ≤ € 22.375 15 76 2 0 0 93
boven AOW-grens, inkomen > € 22.375 3 17 4 7 7 38
Subtotaal 1.318 775 32 38 75 2.238
             
Tweepersoonshuishoudens            
onder AOW-grens, inkomen ≤ € 30.400 57 191 4 2 5 259
onder AOW-grens, inkomen > € 30.400 5 48 12 23 80 168
boven AOW-grens, inkomen ≤ € 30.400 7 58 3 0 0 68
boven AOW-grens, inkomen > € 30.400 3 21 2 9 11 46
Subtotaal 72 318 21 34 96 541
             
Drie- en meerpersoonshuishoudens            
onder AOW-grens, inkomen ≤ € 30.400 19 118 78 2 0 217
onder AOW-grens, inkomen > € 30.400 0 12 6 20 0 38
boven AOW-grens, inkomen ≤ € 30.400 0 1 1 0 0 2
boven AOW-grens, inkomen > € 30.400 1 1 0 0 0 2
Subtotaal 20 132 85 22 0 259
             
Toewijzing bijzondere doelgroepen            
Aantal toewijzingen aan bijzondere doelgroepen           71
             
Totaal aantal toewijzingen 2018           3.038

Toewijzing sociale huurwoningen in 2018

Lefier wil ervoor zorgen dat mensen met een lager inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Dat is onze kerntaak. Daarom gelden er regels bij het toewijzen van woningen. Zo is ons uitgangspunt dat we onze woningen toewijzen aan onze belangrijkste doelgroep: huishoudens met een inkomen onder de € 36.798,-. Dit mag echter niet leiden tot leegstand. Daarom wijzen we soms ook woningen toe aan huishoudens met een hoger inkomen (maximaal 10% van de vrijkomende woningen).

Daarnaast wijzen we onze woningen passend toe. Dat wil zeggen dat huurders een woning krijgen waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. De landelijke norm is dat 95% van de huurders met recht op huurtoeslag een woning krijgt toegewezen met een passende huurprijs. Ook in 2018 slaagden we daarin: 99% van de vrijgekomen sociale huurwoningen is passend toegewezen, zoals ook blijkt uit onderstaande tabel. In totaal kregen 2.663 van onze sociale huurwoningen een andere huurder.

Tegelijkertijd lopen we in de praktijk tegen een aantal knelpunten aan. Deze knelpunten kunnen we oplossen door meer en beter gebruik te maken van de 5% ruimte die we hebben. 

Passend toewijzen

Bijzondere doelgroepen

Lefier verhuurt woningen aan huurders die zorg of ondersteuning nodig hebben. Dit zijn de mensen die komen uit Beschermd Wonen of de Maatschappelijke opvang, huishoudens met een medische indicatie of mensen die onder het ‘tweede kans beleid’ vallen. Tweede kans beleid geeft huurders die eerder uit hun woning gezet zijn, een kans om onder voorwaarden een nieuwe woning te huren. In 2018 verhuurden we 71 woningen aan deze groepen. Lefier werkt daarbij samen met instellingen die de zorg of begeleiding van de betreffende huurder voor hun rekening nemen.

Statushouders

Mensen die in Nederland asiel aanvragen en een verblijfsvergunning krijgen, noemen we status- of vergunninghouders. Zij mogen een opleiding volgen en werken in Nederland en ze hebben recht op huisvesting. Samen met de collega-woningcorporaties verzorgt Lefier jaarlijks de huisvesting van statushouders. We doen dit op verzoek van gemeenten, die van het Rijk een taakstelling krijgen voor het huisvesten van deze doelgroep. Voor Lefier horen statushouders bij onze primaire doelgroep. We zien het als onze opdracht om hen te voorzien van een woning. Doordat de toestroom van vluchtelingen naar Europa in 2017 daalde ten opzichte van de jaren daarvoor, hoefden we in 2018 minder statushouders te huisvesten.

In 2018 verhuurde Lefier 69 woningen aan statushouders, in totaal ging het om tenminste 162 personen. Ongeveer 2,5% van de vrij gekomen woningen in 2018 is verhuurd aan statushouders. In de 1e helft van 2018 hebben we vooral nareizende gezinsleden gehuisvest. Daar hoefden we dus geen woning voor beschikbaar te stellen. In alle gemeenten blijkt het lastig om grote gezinnen te huisvesten. We kunnen onvoldoende woningen aanbieden die hiervoor geschikt zijn. Samen met onze partners bedachten we praktische oplossingen. Zo heeft Lefier al een paar keer (in goed overleg met alle partijen) de leden van een gezin verdeeld over twee woningen. Dat kan bijvoorbeeld door volwassen kinderen of grootouders apart te huisvesten in de buurt van de rest van het gezin. Ook plaatsten we een dakraam om een zolderruimte geschikt te maken als slaapkamer.

In de gemeenten Groningen, Midden-Groningen en Stadskanaal voldeden we (ruim) aan onze taakstelling en bouwden we zelfs een voorsprong op voor 2019. In de Drentse gemeenten Borger-Odoorn en Emmen is dat niet gelukt. Dat lag niet zozeer aan het aanbod van woningen (die waren voldoende beschikbaar), maar meer aan het ontbreken van kandidaten en/of doordat huishoudens en woningtype niet bij elkaar pasten: in veel gevallen waren de huishoudens te groot voor de beschikbare woningen. Door een veranderde werkwijze van de IND en het COA, waarbij de huisvesting in volgorde van aanmelding verloopt, moesten namelijk eerst de grote gezinnen gehuisvest worden voordat nieuwe kandidaten in aanmerking komen. Dit leidde tot vertraging van de huisvesting van andere huishoudens.
 
De afspraken en realisatie per gemeente leest u in onderstaande tabel.

Huisvesting statushouders

Huisvesting statushouders
  Taakstelling gemeente in personen Verdeelsleutel corporaties Taakstelling Lefier in personen Realisatie door Lefier 2017 in personen (en woningen)
Borger-Odoorn 46 Lefier 51% Woonservice 49% 23 31 (8)
Emmen 205 Lefier 70% Domesta 26% Woonservice 4% 144 143 (71)
Groningen 292 Lefier 25% 73 65 (38)
Hoogezand-Sappemeer 58 Lefier 67% Groninger Huis 33% 39 59 (13)
Slochteren 36 Lefier 100% 36 32 (10)
Stadskanaal 76 Lefier 90% Woonservice 10% 68 97 (26)

Woonruimteverdeelsysteem

In 2018 werkten we verder aan het gezamenlijke systeem om woonruimte in Drenthe te verdelen. Dit doen we om woningzoekenden beter te bedienen. Zij kunnen zich straks op één plek inschrijven en op een eenvoudige, transparante en laagdrempelige manier een woning vinden. De verdeling van woningen wordt gedaan op basis van eenduidige en eensluidende spelregels van alle corporaties. Dit moet leiden tot maximale klant- en medewerkerstevredenheid.

Samen met de Drentse corporaties en alle huurdersorganisaties stelden we het woonruimteverdeel- en urgentiebeleid vast. Verder werkten we aan de toekomstige samenwerkingsvorm en het voorbereiden van het aanvragen van de offerte  bij de leveranciers. Hier gaan we in 2019 mee door.

Met de woningcorporaties in de provincie Groningen is afgesproken een inventarisatie te laten uitvoeren naar de haalbaarheid van een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem. Deze wordt in 2019  uitgevoerd.

Wonen en zorg

Lefier omarmt het gedachtengoed van een inclusieve samenleving. We vinden het belangrijk dat iedereen naar vermogen meedoet, iedereen telt mee. Ook kwetsbare groepen vinden een (t)huis bij Lefier. Mensen die hun land ontvluchtten, mensen die psychische, sociale en/of financiële problemen hebben, mensen met een probleem of achterstand op welk vlak dan ook. We verliezen hierbij niet de belangen van de omwonenden uit het oog. Ook de buren van kwetsbare personen hebben recht op een veilige en rustige woonomgeving, zonder angst en overlast. We zoeken een goede balans.

In 2018 investeerden we in de samenwerking met gemeenten en zorgorganisaties op het gebied van de uitstroom van cliënten uit Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang. Op deze manier leren we elkaars werelden en perspectieven steeds beter kennen.

In alle gemeenten stelden we in 2018 woningen beschikbaar voor het huisvesten van cliënten die komen vanuit Beschermd Wonen of de maatschappelijke opvang. Ook benoemden we de randvoorwaarden die daarbij gelden. Deze randvoorwaarden hebben we gedeeld met gemeenten en zorginstellingen. Op het niveau van de individuele huurder kan de samenwerking nog verbeterd worden. Daarover maken we prestatieafspraken en deze werken we uit in 2019.

Voor onze oudere huurders, die langer zelfstandig thuis blijven wonen, zijn we in 2018 bezig geweest met het ontwikkelen van maatregelenpakketten op maat. Samen met onze huurdersorganisaties werken we dit in 2019 verder uit.